Betaalbaar wonen

4.1 Landelijke ontwikkelingen

Vanaf 1 januari 2016 zijn woningcorporaties wettelijk verplicht om bij nieuwe verhuringen, huishoudens die recht op Huurtoeslag hebben, een woning aan te bieden  met een zogenoemde passende huur.  Dit is voor één-  of tweepersoonshuishoudens een huur beneden € 593 en voor drie- of meerpersoonshuishoudens een huur beneden € 635. Of iemand recht heeft op Huurtoeslag hangt af van het inkomen. Corporaties moeten bij een nieuwe verhuring minimaal 95% van deze groep passend huisvesten. 

 

Sociale huurwoningen  boven deze huurprijzen zijn daarmee niet meer toegankelijk voor mensen die recht hebben op Huurtoeslag. Sociale huurwoningen mogen maximaal € 710,68 per maand kosten. De minister wil met de nieuwe regels voorkomen dat huurders een te dure woning accepteren en in betalingsproblemen komen. Daarnaast wil de minister de uitgaven aan Huurtoeslag voor het Rijk beperken. 

Vanaf 1 januari 2017 is de huursombenadering van toepassing. Dat betekent dat de minister een maximum stelt aan alle huuraanpassingen in één jaar bij elkaar opgeteld. Niet alleen aan de aanpassing per 1 juli, maar ook aan de aanpassingen bij een nieuwe verhuring nadat de woning is opgezegd. De maximale huursomstijging in 2017 is bepaald op inflatie + 1%, wat resulteert in 1,3% aangezien de inflatie op 0,3% is vastgesteld. Daarnaast bleef de mogelijkheid bestaan om inkomensafhankelijk een hogere huurverhoging tot 4,3% te vragen. De maximale huurgrens voor een sociale huurwoning blijft bevroren op € 710,68. 

4.2 Huurbeleid Nijestee

Nijestee heeft bijna 13.500 woningen, waarvan bijna 800 onzelfstandige woningen en ruim 350 vrije sectorwoningen. Van de ruim 12.000 zelfstandige sociale huurwoningen is de gemiddelde huur € 490. In onderstaand overzicht staat de prijsopbouw van Nijestee in vergelijking met de overige woningcorporaties in de stad.

Huurprijsopbouw sociale huur 2017: Nijestee vs. overige corporaties in Groningen

Begin 2017 voerden we ons nieuwe huurbeleid in. We willen daarmee bereiken dat: 

  • de huursprong na opzegging afneemt, de doorstroming verbetert en woningzoekenden meer keuze krijgen;
  • ruim 90% van onze woningen binnen de zogenoemde passendheidsgrenzen blijven waardoor huishoudens met recht op Huurtoeslag voldoende keuze houden in het vinden van een passende woning;
  • de huurprijs beter in verhouding wordt gebracht met de woningkwaliteit uitgedrukt in de zogenoemde woningwaarderingspunten (WWS);
  • we een goede balans vinden tussen betaalbaarheid en het ontvangen van huurinkomsten om de vernieuwing van onze woningvoorraad te bekostigen.

Om dit te bereiken hebben we als belangrijkste maatregel de streefhuur van sociale huurwoningen van 90% teruggebracht naar 80% van de wettelijke maximale huur. De streefhuur voeren we door bij elke nieuwe verhuring en is ook de maatstaf voor het bepalen van de huuraanpassing per 1 juli.

Met de Participatieraad spraken we voor 2017 af dat de totale huursom maximaal inflatie + 0,5% = 0,8% mag stijgen. Dat is 0,5% onder het wettelijke maximum.  We schatten aan het begin van het jaar in dat de huren in totaal 0,8% verhoogd zouden worden na verhuizing. Daarom hielden we gemiddeld 0% voor de huuraanpassing per 1 juli. Aan het eind van 2017 bleek dat de huren na een verhuizing in totaal 0,6% verhoogd waren. De huursom steeg daarom 0,6% in 2017, 0,2% lager dan voorgenomen.

Bij de huuraanpassing per 1 juli maakten we drie klassen: 

  • de groep relatief goedkoopste woningen ten opzichte van de streefhuur kregen een verhoging van 1%;
  • de groep relatief duurste woningen kregen een verlaging van 1%;
  • voor de overige circa 11.000 woningen werden de huren per 1 juli bevroren. 

We passen geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe.

Als onderdeel van het nieuwe huurbeleid maakten we voor een aantal woningen maatwerk, zoals voor enkele complexen waar groepen met hoge zorgkosten wonen. Daarnaast is de ervaring dat woningzoekende gezinnen zonder urgentie het langst moeten wachten op een geschikte sociale huurwoning. Door gezinswoningen te verhuren tussen €593 en €635 hebben gezinnen met recht op huurtoeslag een veel grotere kans. We verlaagden daarom de huurprijs van een groot aantal gezinswoningen. Met het nieuwe huurbeleid zijn ruim 1.100 gezinswoningen bereikbaar voor gezinnen die aangewezen zijn op Huurtoeslag. Voor de invoering van het nieuwe huurbeleid waren dat ruim 350 woningen.

We verhuurden in 2017 1.907 sociale huurwoningen, waarvan 1.718 aan huishoudens met recht op Huurtoeslag. Daarvan heeft circa 99,1% een passende aanbieding gekregen. Daarmee voldoen we aan de eis om minimaal 95% van de huishoudens die recht hebben op Huurtoeslag passend te huisvesten.

Huurprijzen
Aantal
verhuringen
Met recht op
huurtoeslag
Geen recht op
huurtoeslag
Tot € 592 1.727 1.656 71
€ 592 - € 635 78 54 24
€ 635 - € 711 102 8 94
Totaal 1.907 1.718 189
  100% 90,1% 9,9%

4.3 Voorkomen huurachterstand en huisuitzetting

Het aantal huishoudens dat vier jaar of langer van een laag inkomen moest rondkomen is verder toegenomen. In 2016 hadden 224.000 huishoudens langdurig een laag inkomen, 15.000 meer dan in 2015. In totaal moesten 590.000 huishoudens in 2016 rondkomen van een laag inkomen, 8,2% van alle huishoudens. Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) is de kans op armoede het grootst in Rotterdam, de stad Groningen en Amsterdam. In Groningen is er vooral sprake van langdurige armoede. Het langdurig leven met een laag inkomen heeft niet alleen invloed op wat iemand kan kopen, maar vaak ook op andere aspecten van het welzijn. Zo kunnen mensen met een laag inkomen eerder in een sociaal isolement belanden. Ook kan het de gezondheid van mensen beïnvloeden. 

Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat mensen in armoede of met schulden veel stress ervaren. Daardoor is het moeilijk om de juiste keuzes te maken voor de lange termijn. De kans is groot dat de financiële problemen toenemen. Daarom is het belangrijk dat mensen met schulden een thuis hebben. Bij huurachterstand nemen we gelijk contact met de huurder op. Als de huur langer niet betaald wordt, gaan we persoonlijk op bezoek om afspraken te maken over de betaling. Mocht dat allemaal niets opleveren, dan schakelen we een deurwaarder in. In het uiterste geval moeten we huurders ontruimen omdat de huur niet betaald wordt. Dit willen we zoveel mogelijk voorkomen. We zijn er om mensen te huisvesten en niet om te ontruimen. 

In 2017 zagen we ons genoodzaakt om 115 keer een ontruiming aan te kondigen. In de meeste gevallen konden we dat alsnog voorkomen door met de huurder afspraken te maken over een betalingsregeling. Uiteindelijk zijn elf woningen ontruimd door de gerechtsdeurwaarder omdat de huur niet was betaald. Dit is weer net iets minder dan vorig jaar, maar wat ons betreft blijft elke ontruiming er een te veel. Daarnaast ontruimden we nog twee garages en een berging vanwege huurschuld.

Aantal ontruimingen

We blijven ons daarom inspannen om huurachterstanden te voorkomen. In 2017 viel op dat de ontruimingen vanwege huurschuld voornamelijk jongeren onder de 30 jaar betrof. De jongste was 21 jaar. Dit vinden we zorgelijk. In 2018 gaan we actief aandacht besteden aan jongere huurders met betalingsproblemen. 

De totale achterstand eind december 2017 bedroeg € 922.000.

4.4 Betaalbaar kopen

We verkopen al sinds de jaren negentig huurwoningen in allerlei soorten en maten: klein, groot, nieuw, oud, laagbouw, gestapeld, goedkoop en wat duurder in ongeveer 30 verschillende buurten verspreid over de stad. In eerste instantie deden we dit omdat een deel van de huurders graag een woning wilde kopen. We vonden het ook nuttig omdat een mix van kopen en huren bijdraagt aan een meer gemêleerde bevolkingsopbouw in onze buurten. We vinden het belangrijk dat jong en oud, arm en rijk door elkaar wonen en dezelfde voorzieningen in buurten delen.

Verkoop bestaande huurwoningen

De verkoopaantallen zijn de laatste jaren afgenomen, eerst onder invloed van de recente recessie maar nu ook omdat wij minder sociale huurwoningen willen verkopen. We zoeken een balans tussen verkoop en nieuwbouw van huurwoningen, waarmee we per saldo kunnen groeien in sociale huurwoningen. Eind 2014 hebben we hiervoor ons verkoopprogramma op voorspraak van de Participatieraad al aangepast en we willen deze lijn verder doortrekken. In 2018 willen we maximaal 100 huurwoningen verkopen, waarvan maximaal 50 sociale huurwoningen. Vanaf 2019 verhogen we het te verkopen aantal vrije sector huurwoningen naar 80 per jaar.

In 2017 verkochten we net iets meer woningen dan gepland: 104 huurwoningen, waarvan 52 sociale huurwoningen en 52 vrije sectorhuur. Voor de sociale huurwoningen lag de verkoopprijs globaal tussen € 105.000 - € 220.000, met een gemiddelde van € 148.000. De vrije sectorwoningen variëren tussen € 181.000 -€ 355.000, gemiddeld € 241.000. De verkochte sociale huurwoningen zijn daarmee betaalbaar voor de “bovenkant” van de doelgroep, de verkochte vrije sectorwoningen zijn betaalbaar voor de middeninkomens.