Ons financieel beleid is erop gericht de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren. In deze paragraaf wordt toegelicht wat de financiële prestaties over 2017 zijn geweest en in hoeverre deze prestaties passen bij de ambities van Nijestee.

Na de financiële en economische crisis veranderde er veel op de woningmarkt. Er werden minder huizen verkocht en de prijzen daalden. Vooral in de jaren tussen 2005-2009 bouwden we relatief veel koopwoningen. De vraag hiernaar kwam nagenoeg stil te liggen. We stelden onze plannen bij, en de afgelopen jaren bezuinigden we op personeel en andere organisatiekosten. We hebben vooral vanaf 2014 scherpe keuzes gemaakt om onze financiële positie te verbeteren. Eind 2015 zijn we hier in geslaagd. Daarmee brak een nieuwe fase aan die tegelijkertijd samenviel met gewijzigde externe omstandigheden, zoals de Woningwet en een aantrekkende economie.  

Dit alles resulteerde in nieuwe en andere vragen: willen we ons aantal woningen stabiel houden of willen we verder groeien? Welke gevolgen heeft de Woningwet? Hoe gaan we om met het begrip marktwaarde? Eind 2016 actualiseerden we het Financieel Kader, hierin geven we aan hoe we onze plannen op de lange termijn kunnen financieren. De titel van dit Kader is:

Geen alledaagse titel, maar die geeft wel precies weer waar we vandaan komen en wat onze ambities zijn, vanuit een stabiele financiële situatie doen waar de stad om vraagt: goede, betaalbare en duurzame woningen beheren, verhuren en bouwen.

In het geactualiseerde Financieel Kader volgen we het normenkader van de AW (Autoriteit Woningcorporaties) en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Hoofduitgangspunt is om ten allen tijde te voldoen aan de gestelde externe normen van AW en WSW.  Los van de externe normen hanteren we bij de DAEB-portefeuille ook enkele eigen interne normen. Deze signaleringsnormen zijn min of meer de vertaling van “Blijf bij de rand weg”. Wanneer we lager scoren dan een signaleringsnorm komen we te dicht bij de rand en zal het beleid moeten worden bijgesteld. 

Nijestee heeft ook bovengrenzen geformuleerd. Deze grenzen zijn de vertaling van “(…maar niet te ver…..)”. Wanneer Nijestee een betere financiële positie heeft dan de bovengrenzen, wordt er te weinig geïnvesteerd en moet ook dan het beleid worden heroverwogen.   

Grafisch ziet de opbouw van ons Financieel Kader er als volgt uit:

Hoofddoelstelling van het Huishoudboekje is Financiële continuïteit. 
In hoeverre Nijestee hieraan voldoet, is afhankelijk van oordelen van AW en WSW.
Onderbouwing van deze oordelen vindt plaats via kengetallen rondom liquiditeit en solvabiliteit.
Meer specifiek zijn dit de volgende kengetallen:

• Interest Coverage Ratio (ICR)
• Solvabiliteit
• Loan to Value (LtV).

Per 1 juli 2015 is de Woningwet van kracht geworden. De invoering van deze wet heeft veel consequenties op veel aspecten, zowel financieel als niet-financieel van aard.
Qua jaarrekening zijn er twee omvangrijke aanpassingen:

• het bezit wordt op marktwaarde in verhuurde staat gepresenteerd 
• een corporatie dient haar bezit te scheiden in DAEB en niet-DAEB. Deze scheiding kan administratief dan wel juridisch. Nijestee heeft gekozen voor een administratieve scheiding.
   

Beide takken (DAEB en niet-DAEB) dienen te voldoen aan de gestelde externe normen. In onderstaand overzicht een samenvatting van de behaalde ratio’s ultimo 2017.

Op 9 november 2017 heeft de AW ingestemd met het definitieve scheidingsvoorstel zoals door Nijestee ingediend per 1 juli 2017. 

Noot: de 150 woningen die van Niet-DAEB naar DAEB overgeheveld zijn betreffen:

• 106 reguliere woningen
• 44 woningen Trefkoel

De huur van deze woningen is per 31 december 2016 verlaagd.

In de volgende paragrafen worden de diverse aspecten steeds vanuit drie invalshoeken toegelicht: DAEB + Niet-DAEB, DAEB en Niet-DAEB

Om grip te houden op onze lange termijn activiteiten hebben we onze plannen voor een reeks van jaren uitgezet op basis van het portfoliobeleid. In de volgende tabel geven we inzicht in onze activiteiten voor de komende jaren.

Toelichting activiteitenplan
In de komende vijf jaar (2018-2022) willen we ruim 600 woningen verkopen. Dit betreft met name de verkoop van de Niet-DAEB portefeuille: vrije sector huurwoningen of commerciële bedrijfspanden. Deze portefeuille wordt (versneld) verkocht om te kunnen investeringen in de DAEB-portefeuille. In de DAEB-portefeuille verkopen we nog maar beperkt. Dit vanwege het feit dat er een tekort is aan betaalbare huurwoningen. In het Portefeuilleplan is gesteld dat Nijestee in vijf jaar wil groeien naar 14.000 sociale huurwoningen. In de komende vijf jaar (2018-2022) willen we 1.415 woningen opleveren, allemaal in de sociale huursector (DAEB). Eind 2021 bedraagt het aantal huurwoningen 13.938 (waarvan 13.858 sociaal). Daarmee is nagenoeg voldaan aan de geformuleerde doelstelling om te groeien naar 14.000 woningen.
 

In onderstaande tabel een specificatie van de op stapel staande projecten. 

Een andere maatregel om de portefeuille te vernieuwen is verouderde woningen slopen en vervangen. In de periode 2018-2022 gaat Nijestee 306 woningen slopen. Hieronder een overzicht van de complexen:

In totaal leiden onze voorgenomen activiteiten tot een toename van 1.109 woningen in de stad Groningen in de komende vijf jaar. 

Het activiteitenplan 2018-2022 is in een scenario uitgewerkt. Het scenario voldoet aan alle streefwaardes zoals in paragraaf 9.1 toegelicht. In deze paragraaf wordt toegelicht wat het verloop is voor de gehele portefeuille (DAEB + Niet-DAEB).

De volgende aspecten komen aan bod:

• Winst- en Verliesrekening
• Balans
• Ratio’s

Vanaf 2016 wordt gewaardeerd op marktwaarde en wordt de Winst- en Verliesrekening conform het  Functionele model opgesteld. Dat heeft consequenties voor de wijze van presenteren van zowel Winst- en Verliesrekening als Balans. 

* De grootste post die wellicht opvalt betreft “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Iedere wijziging in marktwaarde wordt via het resultaat geboekt. In 2017 is de stijging van de marktwaarde circa 5% (= € 63,7 miljoen). Exclusief de stijging van de marktwaarde is het jaarresultaat positief € 4,0 miljoen.

De ontwikkeling van de Balans verwachten we als volgt:

De balans wordt gepresenteerd op basis van marktwaarde in verhuurde staat. 
Het resultaat over 2017 bedraagt € 67,6 miljoen, waarvan € 63,7 miljoen als gevolg van niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille.
Het resultaat van € 67,6 miljoen is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Het Eigen Vermogen stijgt  met € 57,9 miljoen van € 880 miljoen naar € 937,9 miljoen. Enerzijds door toevoeging van het resultaat, anderzijds door een negatieve correctie binnen het Eigen Vermogen van € 9,7 miljoen. Dit betreft het gerealiseerde effect van de sloop van Grunobuurt en Klaprooslaan. De solvabiliteit stijgt naar 67,2%. 

Voor de berekening van het meerjarenperspectief hanteren we de volgende uitgangspunten:

De ratio’s zoals toegelicht in paragraaf 9.1 verlopen als volgt:

Zoals eerder toegelicht dienden we in 2017 een definitief scheidingsplan in bij de AW. Dit plan is op 9 november 2017 door de AW goedgekeurd. In deze paragraaf lichten we de ontwikkeling van de DAEB nader toe. 

De volgende aspecten komen aan bod:

• Activiteitenplan – ontwikkeling aantal woningen
• Winst- en Verliesrekening
• Balans

We willen een groei van de DAEB-portefeuille. In onderstaande tabel het gerealiseerde en verwachte verloop.

In 2017 zijn er 69 woningen gesloopt (Grunobuurt), 52 woningen verkocht en 2 woningen samengevoegd.
Qua nieuwbouw zijn er 575 woningen opgeleverd. Dit betreffende de volgende projecten:

• De Zaag – 72 woningen
• Upsilon (Trefkoel) – 465 woningen
• Piet Fransenlaan – 22 zelfstandige woningen en 16 onzelfstandige woningen/woonzorgcentrum

Op basis van het activiteitenplan is de ontwikkeling van de Winst- en Verliesrekening als volgt:

* De grootste post die wellicht opvalt betreft “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Iedere wijziging in marktwaarde wordt via het resultaat geboekt. In 2017 is de stijging van de marktwaarde circa 5% (= € 53,5 miljoen). Exclusief de stijging van de marktwaarde is het jaarresultaat DAEB negatief € 1,1 miljoen.

De ontwikkeling van de Balans verwachten we als volgt:

Het resultaat van € 67,6 miljoen is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Het Eigen Vermogen stijgt  met € 57,9 miljoen van € 880 miljoen naar € 937,9 miljoen. Enerzijds door toevoeging van het resultaat, anderzijds door een negatieve correctie binnen het Eigen Vermogen van € 9,7 miljoen. Dit betreft het gerealiseerde effect van de sloop van Grunobuurt en Klaprooslaan. De solvabiliteit stijgt daardoor naar 68,8%. 

Het Resultaat en Eigen Vermogen zijn identiek aan de bedragen zoals vermeld in paragraaf 9.3.1. De Woningwet schrijft namelijk voor dat de resultaten van de Niet-DAEB via de regel “Netto Vermogenswaarde Niet-DAEB” worden verwerkt. 

Het vermogen in bovenstaande tabel lijkt met een solvabliteit van 68,8% zeer hoog. Dat is echter optisch. Ons Eigen Vermogen ligt vast in onze woningen en kunnen we niet snel liquide maken. Nijestee verkoopt zeer beperkt en de huur die we vragen is geen markthuur. In onderstaande balans presenteren we ons vermogen dan ook op een andere manier. We gaan er hierbij vanuit dat we al onze woningen doorexploiteren (en dus niet verkopen) en we rekenen met onze eigen streefhuur (en dus niet met een min of meer fictieve hogere markthuur). 

Het verschil tussen de balans op de vorige bladzijde en bovenstaande balans wordt Volkshuisvestelijke Bestemming genoemd. Bij Nijestee bedraagt deze Volkshuisvestelijke Bestemming ultimo 2017 circa € 528 miljoen. Dit bedrag wordt aan de activakant gecorrigeerd op de post “Sociaal vastgoed in exploitatie” en aan de passivakant op het “Eigen Vermogen”. De solvabiliteit daalt hierdoor met 19,7% (van 68,8% naar 49,1%), maar blijft ruim boven de norm.

In deze paragraaf wordt de ontwikkeling van de Niet-DAEB nader toegelicht. 

De volgende aspecten komen aan bod:

• Activiteitenplan – ontwikkeling aantal woningen
• Winst- en Verliesrekening
• Balans

De voornemens van Nijestee voorzien in een afnemende Niet-DAEB-portefeuille. In onderstaande tabel het gerealiseerde en verwachte verloop. 
 

De Niet-DAEB portefeuille wordt in enkele jaren afgebouwd naar nihil. In 2017 zijn er 52 woningen verkocht. Dit aantal verwachten we ook min of meer in 2018 te realiseren. Vanaf 2019 wordt het aantal verkopen verhoogd naar 75-80 per jaar om liquide middelen te genereren voor het DAEB-programma.

Op basis van het activiteitenplan is de ontwikkeling van de Winst- en Verliesrekening als volgt:

* De grootste post die wellicht opvalt betreft “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Iedere wijziging in marktwaarde wordt via het resultaat geboekt. In 2017 is de stijging van de marktwaarde circa 5% (= € 10,1 miljoen). Exclusief de stijging van de marktwaarde is het jaarresultaat € 5,1 miljoen positief.

De resultaten zijn voor alle jaren positief. Vanaf 2020 start de Niet-DAEB met het uitkeren van dividend aan de DAEB. Hiermee worden overtollige middelen van de Niet-DAEB overgeheveld naar de DAEB. Het is pas toegestaan om dividend uit te keren nadat de interne lening is afgelost.

De rentelasten zijn inclusief de rentelasten van de lening die door DAEB aan Niet-DAEB is verstrekt (€50 miljoen, rente 3,6%). De interne lening wordt in enkele jaren afgebouwd naar nihil.

De ontwikkeling van de Balans verwachten we als volgt:

Het Eigen Vermogen bedraagt ultimo 2016 € 49,2 miljoen. Dit betreft de balans conform scheidingsvoorstel (€ 54,1 miljoen) inclusief een overheveling van twee posten die per 1 januari 2017 zijn overgeheveld van DAEB naar Niet-DAEB (€ 4,9 miljoen). Ultimo 2017 stijgt het Eigen Vermogen naar € 64,5 miljoen als gevolg van een resultaat van € 15,3 miljoen. Vanaf 2020 daalt het Eigen Vermogen. Dit wordt veroorzaakt door het uitkeren van dividend aan de DAEB. 

We waarderen ons bezit (DAEB en Niet-DAEB) op marktwaarde in verhuurde staat. 

In deze paragraaf lichten we toe hoe de waardering van de diverse activa tot stand gekomen is. De volgende aspecten komen aan bod:

• Toelichting keuze waarderingsgrondslag;
• Toelichting ontwikkeling marktwaarde 2017;
• Omvang Eigen Vermogen ultimo 2017

Op grond van de Woningwet (artikel 35, lid 2) dient een toegelaten instelling haar vastgoed in exploitatie te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat.

De marktwaarde in verhuurde staat is gedefinieerd als: “het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.”

In een “Position Paper” heeft Nijestee vastgelegd op welke wijze zij de marktwaarde berekent. In de “Position Paper” volgt zij in principe het “Handboek modelmatig waarderen”. De minister van Wonen en Rijksdienst heeft dit Handboek in oktober 2017 gepubliceerd. In dit handboek worden de kaders toegelicht waarbinnen een corporatie de marktwaarde kan c.q. moet bepalen. Onderwerpen die worden behandeld zijn: mogelijke typen vastgoed, definitie marktwaarde, definitie markthuur, waarderingsmethodiek (DCF), waarderingscomplex, doorexploiteerscenario versus uitpondscenario. Nijestee volgt de uitgangspunten zoals beschreven in het Handboek. Jaarlijks wordt dit Handboek geactualiseerd. Enkele aanvullende opmerkingen:

Full versie: het Handboek staat toe dat er gebruik wordt gemaakt van een basisversie of van een full versie. De basisversie wordt gedetailleerd beschreven in het Handboek en kent voorgeschreven normen en parameters. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat er op bepaalde onderdelen afgeweken mag worden van de normen en parameters uit de basisversie (bijv. markthuur, leegwaardestijging, disconteringsvoet en mutatiegraad). Nijestee heeft gekozen voor de full versie. Dit heeft twee redenen:

• de basisversie is vrij grof van aard en zegt niks over de ‘werkelijke’ marktwaarde van het bezit van Nijestee. 
• Nijestee onderzoekt de mogelijkheden van (beperkt) sturen op marktwaarde. De basisversie is hiervoor niet geschikt.

Typen vastgoed: Nijestee onderscheidt de volgende typen vastgoed:

1. Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW) en meergezinswoningen (MGW)
2. Bedrijfsmatig vastgoed (BOG)
3. Maatschappelijk vastgoed (MOG)
4. Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garageboxen)

Complexindeling: Het handboek stelt dat een waarderingscomplex een “samenstel van verhuureenheden” is, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle woningeenheden van Nijestee zijn ingedeeld in waarderingscomplexen. Nijestee heeft het volgende  basisuitgangspunt gekozen voor de huidige complexindeling: “het kleinst mogelijk blok waar om heen kan worden gelopen is een complex”. Hiermee voldoet de huidige complexindeling aan de principes zoals opgenomen in het Handboek. 

Dit zijn:

• Type vastgoed vergelijkbaar
• Bouwperiode vergelijkbaar
• Locatie vergelijkbaar
• Kan als één geheel worden verkocht
• Aaneengesloten blok verhuureenheden
• Geen minimumomvang (dus 1 kan)
• Geen maximale omvang
• Kan uit DAEB en niet-DAEB bestaan, wordt in verantwoording gesplitst.

Ultimo 2017 kent Nijestee circa 670 waarderingscomplexen met gemiddeld 20 woningen per complex. 

Vrijheidsgraden: Omdat Nijestee kiest voor het hanteren van de full versie, kan zij ook gebruik maken van de vrijheidsgraden zoals deze zijn geformuleerd in het Handboek. Hieronder een overzicht van de vrijheidsgraden en de wijze waarop Nijestee deze invult:

• Markthuur: het uitgangspunt voor de markthuur is gebaseerd op de maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel. De initiële markthuur van een DAEB-woning bedraagt 90% van de maximaal redelijke huur, bij Niet-DAEB bedraagt deze 95%.
• Leegwaarde: de initiële leegwaarde van woningen is op advies van de taxateur door Nijestee bepaald op gemiddeld 123% van de WOZ-waarde (WOZ peiljaar 2016). 
• Disconteringsvoet: de disconteringsvoet bestaat uit een “Risico vrije rentevoet” + “Sector specifieke risico-opslag” + “Object opslag”. De “Risico vrije rentevoet” en de  “Sector specifieke risico-opslag” worden ontleend aan het Handboek. De “Object opslag” wordt per object bepaald aan de hand van een aantal specifieke objectkenmerken zoals mutatiegraad, locatie, energielabel en onderhoudstoestand.
• Mutatiekans: standaard hanteert Nijestee een mutatiekans van 8%. Dit is gebaseerd op een langjarig gemiddelde. Per object wordt dit percentage verhoogd dan wel verlaagd wanneer er specifieke omstandigheden zijn.
• Onderhoud: Nijestee hanteert bij de bepaling van de onderhoudskosten de VEX.

Taxateur: Nijestee maakt gebruik van de diensten van 2 taxateurs, één voor de woningportefeuille en één voor de BOG/MOG-portefeuille. De opdrachtverstrekking aan beide taxateurs geschiedt conform de eisen van het Handboek. Beide taxateurs zijn aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Zij zijn onafhankelijk en voeren verder geen andere werkzaamheden uit voor Nijestee.
Van de woningportefeuille wordt jaarlijks 1/3 volledig getaxeerd en gewaardeerd. De gehele woningportefeuille van Nijestee van circa 670 waarderingscomplexen is daartoe verdeeld in drie min of meer gelijkwaardige delen (qua omvang, locatie, typologie etc.). Jaarlijks worden derhalve 4.500 woningeenheden in ruim 200 complexen getaxeerd en gewaardeerd. De marktwaarde van de overige 2/3 wordt intern bepaald. De externe taxateur valideert deze uitkomsten conform de eisen van het Handboek (1/3 via taxatie update en 1/3 via aannemelijkheidsverklaring).
Van de BOG/MOG-portefeuille wordt jaarlijks minimaal 50% getaxeerd en gewaardeerd vanwege het specifieke karakter van de portefeuille. De marktwaarde van de overige 50% wordt door de taxateur via een taxatie-update bepaald. De betreffende taxateur wordt ook ingeschakeld voor het taxeren van de grondposities en ontwikkellocaties waarover Nijestee beschikt. 
De marktwaarde van parkeerplaatsen en garages wordt jaarlijks berekend in Reaturn (zie hieronder). De taxateur die de woningen taxeert, waardeert ook deze portefeuille. 

Software: Het berekenen van de marktwaarde is een arbeidsintensief traject. Nijestee heeft daarom het product Reaturn (van Reasult) aangeschaft. Dit softwareproduct kan worden gebruikt bij het bepalen van de marktwaarde van vrijwel alle vastgoedcategorieën. Ieder complex doorloopt afzonderlijk het taxatieproces en heeft op ieder moment een status in het taxatieproces. Daarnaast biedt Reaturn een aantal (flexibele) rapportages waarmee het taxatieproces van de gehele portefeuille of van delen daarvan is te volgen. 

De marktwaarde van onze materiële vaste activa in exploitatie (DAEB en Niet-DAEB) bedroeg begin 2017 totaal € 1,280 miljard. Eind 2017 is de marktwaarde met € 75 miljoen gestegen naar € 1,355 miljard. 

De marktwaarde van het bezit (DAEB en niet-DAEB) is als volgt opgebouwd:

Toelichting:

1. De AW heeft niet ingestemd met het voorlopige scheidingsvoorstel zoals ingediend per 31 december 2016. Om die reden heeft Nijestee een nieuw scheidingsvoorstel ingediend per 1 juli 2017 waarbij 77 woningen zijn “teruggezet” van Niet-DAEB naar DAEB. De marktwaarde van deze woningen bedroeg € 10,942 miljoen. Op 9 november 2017 heeft de AW ingestemd met ons definitieve scheidingsvoorstel.
2. In 2017 zijn er 3 nieuwbouwprojecten DAEB opgeleverd. Dit zijn:

• De Zaag – 72 woningen + 79 parkeerplaatsen (Niet-DAEB), marktwaarde € 8,8 miljoen
• Upsilon (locatie Trefkoel) – 465 woningen, marktwaarde € 22,8 miljoen
• Piet Fransenlaan (Kopland) – 38 woningen, marktwaarde € 5,1 miljoen
  Totaal € 36,7 miljoen. 

3. Nijestee heeft 667 woningen energetisch verbeterd en/of in uitvoering. De stijging van de marktwaarde bedraagt € 5,1 miljoen. De stijging bedraagt gemiddeld 25% van de investering.
4. Het aantal woningverkopen in 2017 bedraagt 104, waarvan 52 DAEB en 52 Niet-DAEB. Verder zijn er 5 MOG/BOG-objecten verkocht (allen Niet-DAEB):

• Friesestraatweg 418
• Aquamarijnstraat 1
• Grunostraat 13
• Aldo Morostraat 92
• Boterdiep 30.

Binnen de niet-DAEB portefeuille zijn verder 69 garages/parkeerplaatsen verkocht en 16 erfpachtgrondposities. Het marktwaarde-effect van deze verkopen bedraagt totaal € 16,9 miljoen.

5. Er zijn 69 DAEB-woningen gesloopt in 2017; allemaal in de Grunobuurt. Er zijn ook 2 BOG-objecten gesloopt (Paterswoldseweg 108 en 110). Het marktwaarde-effect van deze sloop bedraagt totaal negatief € 6,2 miljoen. Daarnaast is het complex Klaprooslaan Treslinghuis afgewaardeerd naar nihil vanwege aanstaande sloop begin 2018 (effect negatief € 4,1 miljoen). Totaal effect vanwege sloop is € 10,3 miljoen.
6. De woningmarkt heeft zich in de stad Groningen ook in 2017 positief ontwikkeld. Dit is onder andere af te lezen aan een leegwaardestijging van 10 tot 15%. Door deze leegwaardestijging is ook de marktwaarde toegenomen met circa 5%. In geld betekent dit een stijging van ruim € 60 miljoen. 

Ultimo 2017 bedraagt de omvang van het Eigen vermogen € 937,9 miljoen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

Toelichting:
Overige reserves: het resultaat (excl. waardeveranderingen) ad positief € 4 miljoen is toegelicht in paragraaf 9.3. 
Herwaarderingsreserve (marktwaarde): Het gehele bezit in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. In 2017 bedroeg de niet-gerealiseerde waardeverandering € 63,7 miljoen. Deze stijging loopt ook via de Winst- en Verliesrekening. De herwaarderingsreserve betreft het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat  en de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Ultimo 2017 is de hoogte hiervan € 911,9 miljoen.

Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van Woningen gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Toegelaten instellingen dienen met ingang van 1 januari 2016 hun onroerende zaken in exploitatie te waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat conform de richtlijnen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’. Van toegelaten instellingen wordt verwacht dat zij een beleidsmatige onderbouwing geven van het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde. In deze paragraaf voldoen wij aan deze verplichting.
Ultimo 2017 bedraagt de bedrijfswaarde van de onroerende goederen in exploitatie € 642 miljoen; de marktwaarde bedraagt € 1,343 miljard. Per saldo dus een verschil van € 701 miljoen.
Het is evident dat beide waarderingsbegrippen niet of nauwelijks met elkaar te vergelijken zijn. De bedrijfswaarde rekent met Nijestee-eigen parameters en is gebaseerd op doorexploitatie. Bij marktwaarde speelt het beleid van Nijestee geen rol. Marktwaarde gaat uit van opbrengstmaximalisatie en wordt bepaald door de hoogste waarde (op basis van doorexploiteren of uitponden). In onderstaande tabel worden enkele verschillen nader beschreven.

Realiseerbaarheid van de waarde / effect Eigen Vermogen

De marktwaarde van ons bezit is hoger dan onze bedrijfswaarde. Omdat de marktwaarde als waarderingsgrondslag geldt, heeft dit een sterk positief effect op het Eigen Vermogen. Het Eigen Vermogen op basis van bedrijfswaarde bedraagt circa € 213 miljoen, op basis van marktwaarde bedraagt het Eigen Vermogen € 938 miljoen. Qua realiseerbaarheid van het Eigen Vermogen merken wij op, dat een Eigen Vermogen van € 938 miljoen min of meer een fictieve waarde is. Nijestee is een woningcorporatie met als doel het huisvesten van mensen die daar zelf niet toe in staat zijn. Dat impliceert dat Nijestee niet voor de hoogste financiële waarde gaat, maar voor de hoogste maatschappelijke waarde. Bij deze doelstelling past geen uitpondscenario, maar een scenario gebaseerd op langjarige exploitatie van het vastgoed.

Het resultaat 2017 bedraagt positief € 67,6 miljoen. Dit resultaat is toegevoegd aan het Eigen Vermogen. Ten opzichte van de begroting (positief € 12,9 miljoen) een hogere toevoeging van € 54,7 miljoen. Hieronder lichten we de meest opvallende verschillen ten opzichte van de begroting toe. 

Toelichting 

Marktwaardeverlies projecten – vanaf 2016 wordt gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Dit heeft ook consequenties voor het verlies dat wordt genomen op projecten. Bij energetische verbeteringen is dit verlies veel groter dan voorheen. Investeringen in dergelijke verbeteringen worden namelijk niet geheel terug verdiend via een hogere marktwaarde. Voorcalculatorisch gaat Nijestee er van uit dat slechts 25% wordt “terugverdiend” via een hogere marktwaarde. De overige 75% wordt marktwaardeverlies genoemd en wordt direct ten laste van het resultaat gebracht. In 2017 bedraagt het marktwaardeverlies op energetische verbeteringen € 10,2 miljoen, waar we in de begroting uitgingen van € 4,9 miljoen. In de jaarrekening (onderdeel “46. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille”), is een specificatie opgenomen van de diverse afwaarderingen.
Per saldo is er een positief verschil met de begroting, omdat nieuwbouwprojecten Atlas en Paddepoel Zuid-Oost zijn vertraagd. Verder is de sloop van de Grunobuurt rechtstreeks via de Herwaarderingsreserve/Eigen Vermogen geboekt en dus niet via de Winst- en Verliesrekening gegaan.  

Marktwaardestijging – iedere wijziging van de marktwaarde heeft een resultaatseffect en wordt  via de Winst - en Verliesrekening geboekt. De marktwaarde begin 2017 bedroeg € 1,280 miljard. In 2017 is de marktwaarde gestegen met circa 5%. De marktwaardestijging bedraagt circa € 63,7 miljoen (begroot: € 11,5 miljoen) en wordt conform de regels via het resultaat verwerkt. Dit resultaat dient wel met de nodige voorzichtigheid en uitleg beoordeeld te worden. Daarom verwijzen we hier naar onderstaande paragraaf. 
 

Als je naar de jaarcijfers van 2017 van Nijestee kijkt, lijkt het alsof we veel meer geld hebben. Dit komt doordat de woningen vanaf 2016 anders gewaardeerd worden. De nieuwe waardering betreft min of meer de verkoopwaarde van onze woningen. Dus het geld wat een woning waard is als we het verkopen. We willen echter geen woningen verkopen, maar  behouden en verhuren. Het geld van  Nijestee zit dus in de stenen. En bakstenen zijn geen bankbiljetten. We kunnen het niet uitgeven.

Dat geld hebben we alleen als we onze woningen zouden verkopen. Dat willen we niet en doen we niet, we zijn er om woningen te verhuren. En we willen meer woningen bouwen en verhuren en meer bestaande woningen energiezuinig maken. Zodat huurders wonen in goede woningen met een betaalbare huur.

Na 7 slechte jaren waarin we bijna niet hebben gebouwd door de crisis, de verhuurdersheffing, de  woningwet met nieuwe kaders wat we mogen bouwen en doen, de discussie en vertraging in verband met aardbevingsbestendig bouwen, kunnen we nu wel weer investeren. Nu we uit de crisis zijn, duidelijkheid hebben over wat we mogen bouwen en doen, kunnen we meer bouwen en meer woningen energiezuinig maken. Zodat  de wachttijden korter worden en energielasten voor de bewoner lager.

Al onze activiteiten staan al bijna een eeuw in het belang van de volkshuisvesting. Ook ons financierings- en beleggingsbeleid is erop gericht de continuïteit van onze maatschappelijke onderneming te garanderen. We streven naar een optimale mix waarbij zowel de rentekosten als het renterisico minimaal zijn. Financieringsbeslissingen nemen we binnen de bepalingen van ons Treasurybeleid. Het Treasurybeleid vormt (samen met de begroting) het kader om besluiten te nemen over het aangaan van leningen, beleggingen en kasgelden.

In 2017 hebben zeven leningen een renteaanpassing gehad.

Nieuwe leningen
In 2017 is er één nieuwe lening aangetrokken van € 10 miljoen. In onderstaande tabel worden de modaliteiten weergegeven.

Deze nieuwe lening heeft een renteherziening over 10 jaar.

Aflossingen 
In 2017 is een bedrag van € 12,9 miljoen afgelost op de leningportefeuille.
Regulier is € 9,6 miljoen afgelost. Qua eindaflossingen is een bedrag van € 3,3 miljoen afgelost. 

Leningenportefeuille ultimo 2017
Als gevolg van de aanpassingen zoals hierboven geschetst, ziet de leningenportefeuille van Nijestee er ultimo 2017 als volgt uit:

Van de Flexleningen van in totaal € 25 miljoen is € 14,4 miljoen niet opgenomen.

De rentelast over onze leningenportefeuille bedroeg in 2017 € 14,7 miljoen. De gemiddelde rente ultimo 2017 bedraagt 3,47% (2016: 3,63%). Deze verdere verlaging is volledig ontstaan door de nieuwe lagere rentepercentages. We maken geen gebruik van derivaten om de rentelasten te verlagen.

Volgens het meerjarenperspectief stijgt de huidige leningenportefeuille van € 411,2 miljoen ultimo 2017 naar € 441,6 miljoen eind 2022. In de periode tot en met 2022 trekken we voor € 72 miljoen nieuwe leningen aan en nemen we € 14,4 miljoen op uit het roll-over krediet. Tezamen met de opbrengsten uit verkoop en de operationele kasstroom worden hiermee de investeringen voor de komende 5 jaar betaald (totaal circa € 200 miljoen). 

Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico’s in het Treasurystatuut vastgesteld op maximaal 15% per jaar (exclusief spreadherzieningen) en maximaal 20% (inclusief spreadherzieningen). Het renterisico blijft de komende jaren beneden de grens van 20% met uitzondering van 2018. In onderstaande tabel het verloop van het verwachte renterisico.

Ten aanzien van bovenstaande tabel maken we nog de volgende opmerkingen:

• Betreft totale leningenportefeuille (geborgd en ongeborgd);
• Basisrenteleningen tellen voor 50% mee in de berekening van het renterisico;
• Toekomstige nieuwe leningen worden meegenomen in het berekenen van het renterisico
• Grafiek is gebaseerd op de begroting 2018 en de daarbij horende meerjarenbegroting;
• Het risico in 2018 wordt voornamelijk bepaald door een eindaflossing van € 22 miljoen. Dit risico wordt verlaagd zodra herfinanciering is gerealiseerd.

We hielden in 2017 geen beleggingen aan.

De activa in ontwikkeling en het onderhanden werk financieren we voor met kort geld. Bij de start van de bouw van huurwoningen trekken we voor de bedrijfswaarde financiering met een lange looptijd aan. Het saldo van de liquide middelen bedroeg ultimo 2017 € 2,1 miljoen positief. We hebben continu inzicht in de actuele stand van de liquide middelen en op basis van uitgebreide liquiditeitsprognoses zijn de liquiditeiten accuraat in te schatten.

De netto kasstroom is in 2017 afgenomen. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door hogere onderhoudslasten ten opzichte van 2016 (ruim € 2 miljoen). Anderzijds is in 2017 een nieuw primair pakket geïmplementeerd (Viewpoint, extra kosten € 0,8 miljoen). 
De netto kasstroom ultimo 2017 bedraagt € 2.614 per verhuureenheid. We gaan er van uit dat de netto kasstroom voor rente en heffingen de komende jaren licht zal stijgen. 

Rentedekkingsgraad (ICR)

De ICR wordt berekend op basis van het Kasstroomoverzicht (zie jaarrekening). De kasstroom uit operationele activiteiten is voldoende om de rentelasten te kunnen voldoen. De rentedekkingsgraad bedraagt ultimo 2017 circa 1,97. De ondergrens is 1,4.

De Loan to Value (LtV) is de verhouding tussen de opgenomen geldleningen en de bedrijfswaarde.
Ultimo 2017 is de stand van de opgenomen geldleningen € 411,2 miljoen. De bedrijfswaarde van het bezit van Nijestee bedraagt € 641,7 miljoen. De LtV is derhalve 64,1%.
In onderstaande tabel is de verdeling tussen DAEB en niet-DAEB (inclusief interne lening) nader toegelicht.

Nijestee streeft bij DAEB naar een LtV van maximaal 75%. Hiermee sluit zij aan bij de criteria van AW/WSW. De jaren na 2017 zijn richtinggevend en sterk afhankelijk van realisatie van voorgenomen investeringen. Ook het verloop van de interne lening (ultimo 2017 € 33 miljoen) is hiervan afhankelijk.

Ieder jaar ontvangt Nijestee een brief van het WSW met als onderwerp “Borgingsplafond en borgbaarheid”. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde kalenderjaar mag hebben. Het WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de investeringsprognose en de daarbij horende financieringsbehoefte zoals die voor de komende jaren is ingediend middels de dPi. In de onderstaande tabel is het borgingsplafond voor de jaren 2017 en 2018 weergegeven.

De omvang van de leningenportefeuille ultimo 2017 bedraagt € 411,2 miljoen. Daarvan is
€ 397,3 miljoen geborgd en € 13,9 miljoen ongeborgd. Daarmee voldoet Nijestee aan de beoordelingscriteria borgingsplafond van het WSW, een maximaal geborgde leningenportefeuille van € 411,9 miljoen.

Borgbaarheidsverklaring
Via de jaarlijkse borgbaarheidsverklaring geeft het WSW aan dat een corporatie borgbaar is.
In haar brief van juli 2017 gaf het WSW de Borgbaarheidsverklaring af. Op grond van deze verklaring kunnen we gebruik maken van de faciliteiten van het WSW. 

dPi per 15 december 2017
In december 2017 leverden we de dPi bij CorpoData aan. Deze is consistent met de dPi van december 2016.
 

Binnen de Vennootschapsbelasting (VPB) onderscheiden we drie tijdvakken:

• Tot en met 31 december 2005:     geen vpb-plicht;
• 2006 en 2007:             gedeeltelijke vpb-plicht (regime Vaststellingsovereenkomst 1);
• Vanaf 1 januari 2008        integrale vpb-plicht (regime Vaststellingsovereenkomst 2).

Vanaf 1 januari 2008
In het belastingplan 2008 is de vennootschapsbelastingplicht omgezet van partieel naar integraal.
In navolging van VSO1 besloot het rijk om ook voor de integrale vennootschapsbelasting een vaststellingsovereenkomst op te stellen (VSO2). In 2009 ondertekenden we deze overeenkomst. 

Aangifte 2017
Het fiscale resultaat over 2017 bedraagt € 3,6 miljoen positief. Het resultaat is bepaald volgens de regels van VSO2.

Het fiscale resultaat over 2017 is als volgt opgebouwd:
 
 

Verliescompensatie
De fiscale verliezen kunnen gecompenseerd worden met winsten in de toekomst. Bij uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaren gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2008 nog verrekenbaar is tot en met 2017. De stand van de verliescompensatie is ultimo 2017 als volgt:

In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen worden op de balans. Deze verplichtingen zijn opgesplitst in drie onderdelen en vormen drie afzonderlijke belastinglatenties, deze kunnen actief of passief zijn. 

Latentie leningen
Ultimo 2017 zijn de langlopende leningen fiscaal gewaardeerd op € 410,1 miljoen. De commerciële waardering betrof €411,2 miljoen. Voor het verschil van ruim € 1,0 miljoen is conform de jaarrekeningregels een actieve latentie gevormd van € 0,6 miljoen. De actieve latentie daalt jaarlijks conform een voorgeschreven verloop. In 2037 wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat gebracht. 

Latentie verliescompensatie
Ultimo 2017 bedraagt het totale fiscale verlies € 14,3 miljoen over de periode 2006-2017. Deze fiscale verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2008 nog verrekenbaar is tot en met 2017. De te verwachten verliescompensatie dient als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en moet via de Winst & Verliesrekening worden verantwoord. Om deze latentie te kunnen berekenen, moeten we een inschatting maken van de toekomstige fiscale jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de meerjarenbegroting kunnen we tot en met 2019 gebruik maken van het opgebouwde verliescompensatiesaldo. Het resterend saldo per jaar is contant gemaakt tegen 3%, waardoor de latentie per 31 december 2017 € 3,3 miljoen bedraagt.

Onderstaand schema geeft de berekening van de latentie weer:

Belastinglatentie verkoop woningen
Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen welke binnen vijf jaar worden verkocht bedraagt totaal ruim € 10 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de marktwaarde, waardoor er een passieve belastinglatentie ontstaat. De contante waarde van deze latentie is berekend tegen 3% rente en bedraagt € 2,1 miljoen.  Deze latentie is per 31-12-2017 opgenomen op de balans. In totaal zijn er 607 woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar. 

De  totale belastinglatentie is per 31-12-2017 als volgt opgebouwd:

Gevolgen in de jaarrekening
In de jaarrekening van 2017 is totaal een last geboekt van € 1,9 miljoen als gevolg van de mutaties in de belastinglatenties. Onderstaand overzicht geeft per latentie de mutatie aan:

In 2017 hielden we rekening met: 

• Pro rata BTW;
• Verlaging van de overdrachtsbelasting;
• Energie-investeringsaftrek (EIA).

Pro rata BTW
We verrichten zowel BTW-belaste als BTW-vrijgestelde prestaties. Hierdoor ontstaat er ook recht op BTW-aftrek op de algemene kosten. Deze BTW-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata, dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet. Voor 2017 is rekening gehouden met een bedrag van circa € 30.000,- aan terug te vorderen BTW. 

Overdrachtsbelasting
Ter stimulering van de verkopen is de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd van 6% naar 2%. Deze regeling liep vanaf 15 juni 2011 tot 1 juli 2012. Deze regeling is definitief voortgezet voor woningen. Voor bedrijfspanden geldt 6% overdrachtsbelasting.

Energie-investeringsaftrek (EIA)
Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat. 
Naar alle waarschijnlijkheid kunnen we geen gebruik maken van deze faciliteit, omdat de fiscale resultaten in de komende jaren negatief zullen zijn.