9.1 Lange termijnbeleid
Ons financieel beleid is erop gericht de financiële continuïteit op de lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken kunnen blijven uitvoeren. In deze paragraaf wordt toegelicht wat de financiële prestaties over 2017 zijn geweest en in hoeverre deze prestaties passen bij de ambities van Nijestee.
Financieel kader
Na de financiële en economische crisis veranderde er veel op de woningmarkt. Er werden minder huizen verkocht en de prijzen daalden. Vooral in de jaren tussen 2005-2009 bouwden we relatief veel koopwoningen. De vraag hiernaar kwam nagenoeg stil te liggen. We stelden onze plannen bij, en de afgelopen jaren bezuinigden we op personeel en andere organisatiekosten. We hebben vooral vanaf 2014 scherpe keuzes gemaakt om onze financiële positie te verbeteren. Eind 2015 zijn we hier in geslaagd. Daarmee brak een nieuwe fase aan die tegelijkertijd samenviel met gewijzigde externe omstandigheden, zoals de Woningwet en een aantrekkende economie.
Dit alles resulteerde in nieuwe en andere vragen: willen we ons aantal woningen stabiel houden of willen we verder groeien? Welke gevolgen heeft de Woningwet? Hoe gaan we om met het begrip marktwaarde? Eind 2016 actualiseerden we het Financieel Kader, hierin geven we aan hoe we onze plannen op de lange termijn kunnen financieren. De titel van dit Kader is:
“Blijf bij de rand weg” (…..maar niet te ver….).
Geen alledaagse titel, maar die geeft wel precies weer waar we vandaan komen en wat onze ambities zijn, vanuit een stabiele financiële situatie doen waar de stad om vraagt: goede, betaalbare en duurzame woningen beheren, verhuren en bouwen.
In het geactualiseerde Financieel Kader volgen we het normenkader van de AW (Autoriteit Woningcorporaties) en WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Hoofduitgangspunt is om ten allen tijde te voldoen aan de gestelde externe normen van AW en WSW. Los van de externe normen hanteren we bij de DAEB-portefeuille ook enkele eigen interne normen. Deze signaleringsnormen zijn min of meer de vertaling van “Blijf bij de rand weg”. Wanneer we lager scoren dan een signaleringsnorm komen we te dicht bij de rand en zal het beleid moeten worden bijgesteld.
Nijestee heeft ook bovengrenzen geformuleerd. Deze grenzen zijn de vertaling van “(…maar niet te ver…..)”. Wanneer Nijestee een betere financiële positie heeft dan de bovengrenzen, wordt er te weinig geïnvesteerd en moet ook dan het beleid worden heroverwogen.
Grafisch ziet de opbouw van ons Financieel Kader er als volgt uit:
Hoofddoelstelling van het Huishoudboekje is Financiële continuïteit.
In hoeverre Nijestee hieraan voldoet, is afhankelijk van oordelen van AW en WSW.
Onderbouwing van deze oordelen vindt plaats via kengetallen rondom liquiditeit en solvabiliteit.
Meer specifiek zijn dit de volgende kengetallen:
- Interest Coverage Ratio (ICR)
- Solvabiliteit
- Loan to Value (LtV).
Woningwet
Per 1 juli 2015 is de Woningwet van kracht geworden. De invoering van deze wet heeft veel consequenties op veel aspecten, zowel financieel als niet-financieel van aard.
Qua jaarrekening zijn er twee omvangrijke aanpassingen:
- het bezit wordt op marktwaarde in verhuurde staat gepresenteerd
- een corporatie dient haar bezit te scheiden in DAEB en niet-DAEB. Deze scheiding kan administratief dan wel juridisch. Nijestee heeft gekozen voor een administratieve scheiding.
Beide takken (DAEB en niet-DAEB) dienen te voldoen aan de gestelde externe normen. In onderstaand overzicht een samenvatting van de behaalde ratio’s ultimo 2017.
Omschrijving | DAEB | Niet-DAEB | Totaal | Voldoet aan de norm? | ||
Interest Coverage Ratio | Streefwaarde | > 1,4 | > 1,8 | Ja | ||
Interne signaleringsnorm | 1,5 | |||||
Bovengrens | 2,0 | |||||
Realisatie 2017 | 2,01 | 1,89 | 1,97 | |||
Loan to value (op basis van bedrijfwaarde) | Streefwaarde | < 75% | < 75% | Ja | ||
Interne signaleringsnorm | < 73% | |||||
Ondergrens | > 68% | |||||
Realisatie 2017 | 69,5% | 39,8% | 64,1% | |||
Solvabilteit ( op basis van marktwaarde) | Streefwaarde | > 20% | Ja | |||
Interne signaleringsnorm | > 25% | |||||
Realisatie 2017 | 68,8% | 53,8% | 67,2% |
9.1.1 Scheiding DAEB + Niet-DAEB
Op 9 november 2017 heeft de AW ingestemd met het definitieve scheidingsvoorstel zoals door Nijestee ingediend per 1 juli 2017.
In onderstaande tabel is zichtbaar welke verschuivingen er plaats vinden tussen DAEB en Niet-DAEB:
Primo 2016 | Van DAEB naar Niet-DAEB | Van Niet-DAEB naar DAEB | Saldo | Mutaties (sloop/verkoop/overig) | Ultimo 2016 | |
DAEB-woningen | 12.667 | ‑46 | 150 | 12.771 | ‑191 | 12.580 |
Niet-DAEB woningen | 558 | 46 | ‑150 | 454 | ‑37 | 417 |
Totaal | 13.225 | 0 | 0 | 13.225 | ‑228 | 12.997 |
Noot: de 150 woningen die van Niet-DAEB naar DAEB overgeheveld zijn betreffen:
- 106 reguliere woningen
- 44 woningen Trefkoel
De huur van deze woningen is per 31 december 2016 verlaagd.
In de volgende paragrafen worden de diverse aspecten steeds vanuit drie invalshoeken toegelicht: DAEB + Niet-DAEB, DAEB en Niet-DAEB