Goede woningen

2.1 Onderhoud

We beheren ongeveer 13.500 woningen. In die woningen kan iedere dag iets stuk gaan, bijvoorbeeld door slijtage of door gedrag van bewoners. We hebben een eigen onderhoudsdienst. Als er een reparatie moet gebeuren, maken we een afspraak en komen onze vakmannen voorrijden. Het is een bewuste keuze om met eigen mensen te werken: zij kennen de huizen, de buurten en de mensen die er wonen. Specialistische klussen, zoals rioleringsonderhoud, asbestsanering of het verhelpen van storingen aan installaties besteden we uit. 

Naast reparaties voeren we ook planmatig onderhoud uit. Om het houtwerk tegen rot te beschermen is eens in de zoveel jaar een schilderbeurt nodig. Ook installaties hebben met regelmaat een onderhoudsbeurt nodig om storingen te voorkomen. Dit soort werkzaamheden plannen we van tevoren in en we informeren bewoners wanneer ze medewerkers in of rond hun huis kunnen verwachten. 

In 2017 investeerden we circa € 24 miljoen in onderhoud en verbetering van onze woningen:

Onderhoud         21.955.000
  Dagelijks onderhoud     8.352.000  
    Reparatieverzoeken 3.798.000    
    Verhuisonderhoud 3.094.000    
    Brand & storm 139.000    
    Wet maatschappelijke ondersteuning 13.000    
    Woningverbetering 112.000    
    VvE bijdrage dagelijks onderhoud 375.000    
    Asbestsanering 821.000    
  Planmatig onderhoud     13.603.000  
    Projecten 9.514.000    
    Periodiek en contractonderhoud 2.072.000    
    Woonomgeving 526.000    
    VvE bijdrage planmatig onderhoud 1.274.000    
    Asbestsanering 217.000    
Verbetering         154.000
    Duurzame verbetering 154.000    
Contracten         1.795.000
    Serviceonderhoud 1.795.000    
Overig         102.000
    Verkoopklaar maken 102.000    
           
        Totaal 24.006.000

2.2 Tevredenheid huurders over onderhoud en reparaties

Sinds 2015 organiseert Aedes, de koepelorganisatie van de woningcorporaties, een benchmark. Met de Aedes-benchmark kunnen woningcorporaties hun prestaties meten, vergelijken, verbeteren en van elkaar leren. De benchmark biedt gemeenten, huurders en andere belanghebbenden inzicht in hoe corporaties hun middelen besteden. De Aedes-benchmark bestond dit jaar voor het eerst uit vijf delen: Huurdersoordeel, Bedrijfslasten, Duurzaamheid, Onderhoud & Verbetering en Beschikbaarheid & Betaalbaarheid. Landelijk gaven 250.000 huurders hun mening voor deze benchmark, waaraan 303 corporaties mee deden.

In het schema hieronder staat de score van Nijestee in 2016 en 2017, naast de gemiddelde score van corporaties in 2017 (voor zover bekend). In 2017 werden corporaties voor het eerst beoordeeld op Onderhoud en verbetering van de woning. Op dat punt scoorden we goed (A is goed, B is gemiddeld, C is onder het gemiddelde).

  Score Nijestee
2016
Score Nijestee
2017
Gemiddelde score
corporaties 2017
Huurdersoordeel gemiddeld B B  
- Nieuwe huurders 7,6 (B) 7,4 (C) 7,5
- Huurders met reparatieverzoek 7,9 (A) 8,1 (A) 7,5
- Vertrekkende huurders 6,9 (C) 7,3 (B) 7,4
Onderhoud en verbetering - A -

In 2015 scoorden we een A op het huurdersoordeel en hoorden we formeel tot ‘de koplopers’ in de branche als het ging om tevreden huurders. Over de hele linie stijgt de tevredenheid van huurders, met andere woorden: het lijkt erop dat we worden ingehaald door collega-corporaties. Ons streven is om in de toekomst weer bij de koplopers te horen.

2.3 Advies van bewoners over gehorige woningen

Rond de zomer van 2017 hield Nijestee een onderzoek naar de tevredenheid van huurders op diverse terreinen: de dienstverlening, de woning en de buurt. In het najaar is de samenvatting van de uitkomsten aan de deelnemers gestuurd. Huurders gaven relatief vaak aan dat de woningen slecht zijn geïsoleerd en daardoor gehorig. Mensen hebben dan last van hun buren. 

De woning scoort gemiddeld 6,8. 42% geeft een 8 of hoger, 19% vindt de kwaliteit echt onvoldoende. De meeste minpunten zijn bij ons bekend, we verhuren relatief veel oudere woningen. Ieder jaar pakken we daarom een aantal straten of complexen aan om te verbeteren en energiezuinig te maken. Ook bouwen we nieuwe woningen en vervangen we verouderde woningen. Maar ook in nieuwe woningen geven bewoners aan dat zij geluidsoverlast hebben van buren. Geluidsoverlast hoeft niet alleen met de kwaliteit van de woning samen te hangen, maar kan ook een kwestie van beleving zijn.

Een aantal huurders gaf zich op om over de problemen met gehorige woningen door te praten en advies te geven over de manier waarop de onderlinge geluidsoverlast beperkt kan worden. Om tot een advies te komen, organiseerde Nijestee in samenspraak met de Participatieraad een BewonersAdviesGroep (BAG). 

Tijdens de BAG kwamen veel suggesties en ideeën los. Hieronder een samenvatting.

Zorg voor voldoende informatie om geluidsoverlast te voorkomen

a.    Voorlichting voor alle huurders

  1. Geef voorlichting over gebruik van de woning (vloerbedekking, gordijnen, ..).
  2. Geef tips over gedrag (doe schoenen uit, aankondiging feestjes, maak afspraken over muziek draaien of muziek maken).
  3. Geef tips om met buren in contact te komen (via filmpjes, folders, (digitale) nieuwsbrieven).
  4. Geef tips als buren al jaren naast elkaar wonen en de sfeer niet meer gezellig is.
  5. Geef tips om kennis te maken met nieuwe huurders.
  6. Beschrijf de rol van Nijestee.

b.    Voorlichting voor nieuwe huurders: maak een bijlage bij het huurcontract

  1. Geef tips om kennis te maken met de buren, zowel aan de nieuwe als aan de zittende huurders.
  2. Geef tips over de inrichting van de nieuwe woning (vloerbedekking, gordijnen, …).
  3. Geef tips over gedrag (doe schoenen uit, aankondiging feestjes, maak afspraken over muziek draaien of muziek maken).
  4. Beschrijf de rol van Nijestee.
  5. Maak een vertaling van de bijlage in andere talen (de taal van de huurder).
  6. Vraag of de nieuwe huurder het contract en de bijlage heeft gelezen en begrepen.

Richt je op de straat

  • Houd voordeurgesprekken/korte enquêtes per straat.
  • Voor nieuwe huurders: organiseer een Selfie-actie om met buren op de foto te gaan en win…
  • Nodig buren uit om een Kerstpakket aan elkaar te geven met een persoonlijke boodschap.
  • Vraag bewoners om nieuwe buren welkom te heten (per sms).
  • Stimuleer studenten(verenigingen) om contact tussen buren te verbeteren (eventueel in samenwerking met gemeente en opleidingsinstanties).

Haal mensen uit huis

  • Doe structureel verbindende acties die voor een glimlach zorgen.
  • Vraag of huurders die eerder actief waren mee willen helpen met acties.
  • Maak cadeaukaarten om elkaar te helpen met dingen waar je goed in bent (voorbeeld We Helpen/Humanitas).
  • Houd ‘vakantie in eigen wijk’ om verschillende culturen te verbinden (De Goeie Buurt).
  • Sluit aan bij ‘De dag van de dialoog’.
  • Haal je welkomstcadeautje op bij je buur.
  • Altijd met eten en een drankje.
  • Korte en krachtige buurtverbeteringsfeestjes met verbindende kwaliteiten.

Wees zichtbaar in de buurt

  • Werk samen met andere instanties, zoals opbouwwerkers.
  • Houd als Nijestee spreekuur in de wijkpanden van het WIJ-team.
  • Zet een buurtconciërge in voor signalering.

We namen bijna alle suggesties over. Alleen gaan we niet in het algemeen eigen spreekuren in wijken organiseren. De ervaring leert dat daar maar weinig mensen op af komen. We houden wel spreekuren in buurten waar we woningen verbeteren en mensen overlast kunnen ervaren van de werkzaamheden.
 

2.4 Wonen in een VvE

Door de jaren heen hebben we huurwoningen verkocht. Als er gemeenschappelijke daken of andere bouwdelen zijn, moet het beheer en onderhoud geregeld worden door de gemeenschappelijke eigenaren in een vereniging, een Vereniging van Eigenaren (VvE). In de stad Groningen zijn zo’n 5.000 VvE’s die 45% van het aantal woningen bezitten. Landelijk zijn er 125.000 VvE’s met 1,2 miljoen appartementen. Alle VvE’s zijn verplicht om reserveringen te treffen voor (toekomstig) onderhoud aan de gebouwen. Wij reserveerden ruim € 1,2 miljoen voor het onderhoud aan onze huurwoningen in een VvE.

Het bestuur van de VvE kiest er meestal voor om het onderhoud en/of de administratie uit te besteden aan een VvE-beheerder. Nijestee volgt de voorkeur van het bestuur van de VvE. Voor huurders is het niet altijd even duidelijk wie nu waar verantwoordelijk voor is. Daarom kiezen we ervoor om alle vragen die over het onderhoud of beheer van een VvE gaan zelf te bundelen. Wij nemen vervolgens contact op met de betreffende VvE-beheerder om te zien hoe we meldingen of reparatieverzoeken kunnen verwerken. In 2017 kregen we signalen dat het onderhoud in VvE’s niet altijd naar wens verloopt. Daarom gaan we in 2018 met een aantal VvE-beheerders waar we veel zaken mee doen in gesprek.