Groeien op z'n Gronings

1.1 Op koers

Nijestee is ontstaan uit een fusie tussen Gruno Woondiensten en Woningbouwvereniging Groningen. Woningbouwvereniging Gruno en Woningbouwvereniging Groningen zijn een dag na elkaar opgericht, op 26 en 27 november 1919. Groningen wordt door socialisten gesticht en Gruno richt zich op de medewerkers van de spoorwegen.

De stad blijft groeien, de vraag naar goede, betaalbare huizen ook. We willen dat er voor mensen met lagere inkomens iets valt te kiezen. Daarom groeien we de komende jaren op z’n Gronings: we gaan nieuwe betaalbare woningen bijbouwen omdat daar vraag naar is. De bestaande duurdere huurwoningen stoten we langzamerhand af. In beperkte mate verkopen we ook betaalbare huurwoningen. Het geld dat we met de verkoop verdienen steken we in verbetering en nieuwe betaalbare woningen.

Eind 2017 verhuren we circa 13.350 woningen, waarvan ruim 13.000 sociale huurwoningen. We liggen op koers en zien dat onze ambitie om te groeien werkelijkheid wordt: ten opzichte van 2016 verhuren we  ongeveer 350 meer sociale huurwoningen door nieuwe, betaalbare woningen op te leveren (zelfstandig en onzelfstandig).

We willen dat zoveel mogelijk huurders hun woonlasten kunnen beperken. Naast nieuwbouw zien we energiebesparing in bestaande woningen als het belangrijkste middel. Deze verduurzaming is ook van belang voor toekomstige generaties huurders in de stad, vermindert het verbruik van Gronings gas en draagt bij aan het milieu in bredere zin.

Goed en plezierig wonen begint met het huis, maar het gaat ook om de straat en de buurt. De stad staat er goed voor: er zijn geen achterbuurten, arm en rijk wonen door elkaar. Dat willen we zo houden. Samen met de gemeente, bewoners en andere partners zorgen we ervoor dat de buurt schoon en veilig is.

We kunnen niet alles tegelijk, daarom maken we ieder jaar een plan met wat we gaan doen. Een plan is pas goed als dat aansluit op de vraag uit de omgeving. Daarom overleggen we veel met onze huurderorganisatie en de gemeente. We zijn duidelijk in wat we te bieden hebben. In prestatieafspraken leggen we vast wat we doen om goed te wonen in de stad Groningen. Op die manier maken we de juiste keuzes in het belang van de mensen die van ons huren en in het belang van de stad.

De huren die mensen betalen is onze grootste bron van inkomsten, daar gaan we zuinig mee om. We laten zien wat we doen voor de stad en de samenleving. In dit jaarverslag geven we uitleg tot achter de komma, via andere media vertellen we verhalen die voor iedereen te volgen zijn. We hebben een slanke organisatie met heldere gedragsregels.

 

1.2 Missie, doelen en strategie

Om de paar jaar stellen we onze strategie bij om goed in te spelen op de vragen en behoeftes van (toekomstige) huurders. Voor de periode 2017-2020 vatten we de uitgangspunten van onze plannen samen in ‘Groeien op z’n Gronings’. Daarin staat wat we willen bereiken en hoe we die doelen denken te bereiken. Om dit document op te stellen, vroegen we alle medewerkers mee te praten. Centraal staat dat we de komende jaren méér gaan bouwen, méér bestaande woningen op een duurzame manier verbeteren en dat bewoners meer te zeggen krijgen over hoe zij willen wonen.

Missie: waarom bestaan we?

Ons ideaal is dat mensen met verschillenden achtergronden en maatschappelijke posities samenleven in buurten en daarin zelf kunnen kiezen waar en hoe ze wonen in een huis dat als thuis voelt. Nijestee wil zo’n thuis bieden,  vooral aan mensen met een lager inkomen of mensen die hulp of begeleiding nodig hebben om zelfstandig te wonen.

Doelen: wat willen we bereiken?

We stellen vijf thema’s centraal en zien de volgende mogelijkheden om die doelen te bereiken:
1. Goede woningen

  • We bieden keuze bij onderhoud en verbetering.
  • We zorgen ervoor dat onze woningen ook in de toekomst goed verhuurbaar zijn.
  • We verhuren veilige, gezonde woningen.

2. Voldoende woningen

  • We blijven bouwen om de wachttijden voor een sociale huurwoning korter te maken.
  • We maken verhuizen gemakkelijker, zodat er meer woningen beschikbaar komen.

3. Betaalbaar wonen

  • We bieden mensen met lagere inkomens keuze.
  • We behouden onze goedkope  woningen.
  • We bouwen alleen betaalbare nieuwe woningen.

4. Duurzaamheid

  • We werken toe naar gemiddeld label B voor al onze woningen in 2020.
  • We maken het mogelijk dat bewoners kunnen besparen op de energiekosten, bijvoorbeeld door samen met buren duurzame energie op te wekken.
  • We willen dat ook volgende generaties betaalbaar in Groningen kunnen wonen.

5. Plezierige, veilige buurten

  • We willen dat iedereen zich thuis voelt in eigen straat en buurt.
  • We willen dat arm en rijk, jong en oud door elkaar wonen.
  • We willen dat buren elkaar kennen en prettig met elkaar samenleven.

Strategie: hoe gaan we te werk?

Bewoners krijgen het voor het zeggen op een manier die past in deze tijd. De Participatieraad is onze vaste overlegpartner, we zorgen voor informatie, ruimte en middelen om het gesprek zo goed mogelijk met elkaar te voeren. Daarnaast hebben we veel contact met groepen bewoners in straten en buurten. We nodigen individuele huurders uit om advies te geven op ons beleid, we staan ook open voor ideeën om onze dagelijkse werkwijze aan te passen. Mensen ervaren ons niet als instituut, maar als betrouwbare partner waarmee ze samen werken aan goed wonen in gemêleerde buurten.

We stellen vier kernwaarden centraal in ons werk:

  • We gaan als eerste uit van het hart voor de mensen die van ons huren. Dit gaat over betrokkenheid bij de mensen die (willen) huren, bij de stad, bij elkaar. De mensen van Nijestee werken met hart en ziel: we zijn pas tevreden als de huurders dat ook zijn.
  • We zoeken uit hoe we ruimte kunnen bieden. Ruimte geven kan niet zonder vertrouwen. Ruimte betekent ook de vrijheid ervaren om eigen keuzes te kunnen maken. We bieden een veilige omgeving om in te werken: fouten maken mag, als je er maar iets van leert.
  • Onze eigenzinnigheid gebruiken we om dingen op onze eigen manier aan te pakken. We staan stil bij de vraag: ‘Waarom doen we de dingen zoals we ze doen?’ Of: ‘Kan dit ook anders, beter, slimmer?’
  • Met gezond verstand kijken we er nog eens nuchter naar: is dit nu een handige manier die werkt voor de mensen die van ons huren en voor de stad? We maken duidelijke afspraken: van ons mag je verwachten dat je snel weet waar je aan toe bent.

1.3 Samenwerking met huurders

In het verleden overlegden we met huurdersverenigingen in wijken. Maar de besturen van de verenigingen hadden steeds meer moeite om bestuursleden te vinden om de belangen te behartigen. In 2013 hieven ze zich bijna allemaal op. Voor overleg over algemeen beleid of stedelijke afspraken maken we sinds 2014 gebruik van onze Participatieraad, een groep van elf huurders die ons gevraagd en ongevraagd van advies voorziet. Daarnaast bestaat er nog een actieve huurdersvereniging in Kostverloren, waar we nauw contact mee hebben over zaken die in die wijk spelen.

De Woningwet schrijft voor dat een huurdersorganisatie een stichting of vereniging moet zijn. De Participatieraad is sinds 2016 een stichting met statuten en een dagelijks bestuur dat de vergaderingen voorbereidt. Nijestee zorgt voor ondersteuning. In een samenwerkingsovereenkomst maakten we afspraken over de taakverdeling, werkwijze en de vrijwilligersvergoeding. In 2017 organiseerde de Participatieraad de eerste jaarvergadering voor de huurders van Nijestee.

De Participatieraad wil graag weten wat er onder huurders speelt om de belangen zo goed mogelijk te behartigen. Ze organiseerde daarom bijvoorbeeld twee keer per jaar een Participatiecafé in een wijk waar relatief veel huurders van Nijestee wonen. In 2017 is gekozen voor Selwerd en De Wijert. De opkomst was beide keren niet hoog. De Participatieraad besloot daarom om de cafés in de toekomst in een nieuwe vorm op te zetten, en naar andere manieren te zoeken om met huurders in contact te komen. De Participatieraad is sinds 2017 lid van de Nederlandse Woonbond, de landelijke belangenorganisatie voor huurders.

In 2017 bespraken we onder andere de volgende inhoudelijke onderwerpen met de Participatieraad:
- cyclus Begroting 2018, Bod aan gemeente en Prestatieafspraken ondertekend door Nijestee, Participatieraad en gemeente;
- jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli (advies: inflatie + 0% in plaats van 0,5%, niet overgenomen door Nijestee, omdat we middelen nodig hebben om woningen te bouwen en te verbeteren);
- vacature en profielschets nieuwe coördinator Participatieraad;
- advies benoeming nieuw lid Raad van Commissarissen op voordracht van de huurders;
- samenwerking met WarmteStad;
- voortgang uitvoering BAG-adviezen.

Los hiervan nodigen we onze belanghebbenden uit om met elkaar in gesprek te gaan tijdens de jaarlijkse BinnensteBuitendag. Die dag organiseren we al meer dan tien jaar. We kijken dan samen terug op wat er van onze plannen terecht is gekomen en meestal kiezen we een bepaald thema om dieper over door te praten. Leden van de Participatieraad en van de Raad van Commissarissen zijn hierbij aanwezig. Dit jaar kozen we op suggestie van de Participatieraad ‘duurzaam wonen in de toekomst’ als thema. De wethouder Volkshuisvesting was aanwezig om de rol en ambitie van de gemeente toe te lichten. Aan de hand van stellingen gingen we met de zaal in discussie, bijvoorbeeld over de keuze maken tussen sloop of verbetering van woningen, de voors en tegens van elektrisch koken en de rol van Nijestee om bewoners voor te lichten over energiebesparing in huis. Op advies van de Participatieraad organiseerden we de BinnensteBuitendag de laatste jaren op een avond in een buurtcentrum. Aan het begin staat er een gezond bord stamppot voor iedereen klaar. Die formule werkt en trekt een volle zaal met huurders.

Daarnaast leggen we een aantal keer per jaar een vraag voor aan individuele huurders via een BewonersAdviesGroep (BAG). De groep komt maximaal vier keer bij elkaar en overhandigt tijdens de laatste bijeenkomst een advies aan een directielid van Nijestee. We laten daarna weten wat we met het advies doen. Vaak levert een BAG bruikbare ideeën op om ons werk net weer wat anders te organiseren en bewoners beter van dienst te zijn. In 2017 wilden we vier initiatieven met bewoners organiseren, waaronder twee BAG’s. We ontvingen twee waardevolle BAG-adviezen over de prioriteiten die we in onze dienstverlening zouden moeten stellen en de rol van Nijestee in geval van gehorige woningen en geluidsoverlast door directe buren. Bij beide BAG’s was een lid van de Participatieraad aanwezig. Daarnaast experimenteerden we met een online huurderspanel over onze openingstijden en de mogelijkheid om contact met ons te zoeken. Dit panel leverde weinig deelnemers en reacties op. We gaan dit experiment evalueren en op zoek naar andere middelen om huurders (online) bij ons beleid of onze dienstverlening te betrekken.

1.4 Afspraken met gemeente en huurders

In Groningen werken we goed samen met de gemeente en de andere corporaties die in de stad actief zijn. Ieder jaar maken we afspraken om goed in de stad te kunnen wonen. Daarbij kijken we wat er nodig is aan nieuwbouw, verbetering of huisvesting van speciale groepen, zoals jongeren of mensen met een beperking. De woningwet schrijft voor dat de gemeente een Woonvisie maakt. Vervolgens doen corporaties samen met hun eigen huurderorganisatie ieder jaar een ‘bod’ aan de gemeente. De begroting is te zien als de basis van het bod. Die stelden we in nauw overleg met de Participatieraad op.

De gemeente actualiseerde in 2015 de Woonvisie. Samen met de gemeente, huurdersorganisaties en collega-corporaties stelden we een Kader voor de prestatieafspraken op met daarin een doorkijk voor de periode 2016-2020. Per jaar volgt een actueel uitvoeringsprogramma. In dit jaarverslag vertellen we wat er in 2017 van onze plannen voor dat jaar terecht is gekomen.

In het uitvoeringsprogramma 2017 spraken we met de huurders en de gemeente af om het volgende te leveren:

  Nieuwbouw Sloop Verkoop Niet-DAEB ->
DAEB
Verduurzamen
> huurtoeslaggrens 441 -146      
< aftoppingsgrens 152     100 300
< huurtoeslaggrens     -50    
vrije sector huur     -50    
divers       6  
leefbare buurten*        

* € 800.000 beschikbaar voor kleinschalige buurtprojecten voor en door huurders van Nijestee

We sloopten 69 verouderde woningen in de Grunobuurt en verkochten 104 huurwoningen, waarvan 52 sociale huurwoningen en 52 vrije sectorhuur. We leverden 575 nieuwe sociale huurwoningen op. In 2017 leverden we 465 bestaande huurwoningen energiezuinig op, waaronder 150 studio’s. Ook maakten we eenmalig ruim 100 woningen die we voorheen in de vrije sector verhuurden weer bereikbaar voor mensen die aangewezen zijn op huurtoeslag. Als de huur van deze woningen wordt opgezegd, verlagen we de huur onder de zogenoemde ‘aftoppingsgrens’.

In 2017 besteedden we in totaal € 853.000 aan leefbaarheid in straten en buurten. Het budget ging niet alleen naar kleinschalige buurtprojecten op verzoek van bewoners, maar betreft ook personeelskosten voor sociale problematiek, zoals bemiddelen bij burenoverlast of om signalen ‘achter de voordeur’ op te pakken.

1.5 Onderzoek naar tevredenheid over dienstverlening

In 2016 stelden we onze kernwaarden vast: we hebben hart voor onze huurders, we bieden ruimte om te kiezen, we zijn een tikje eigenzinnig en nuchter in onze aanpak. Maar wat betekent dit eigenlijk voor onze huurders? Moeten we snel handelen of juist uitgebreid de tijd nemen voor een persoonlijk gesprek? En wat ervaren huurders in de dagelijkse praktijk? Waar zijn ze tevreden over en wat mag er echt wel beter of anders? In de zomer van 2017 vroegen we onze huurders of zij tevreden zijn over onze dienstverlening. Daarnaast waren we benieuwd wat ze van hun eigen woning en buurt vinden. We benaderden 4.392 willekeurige bewoners, in totaal ontvingen we 806 reacties (circa 18%). Het voornemen is om het tevredenheidsonderzoek om de paar jaar te herhalen.

De bewoners gaven Nijestee gemiddeld een 7,4 als rapportcijfer voor onze dienstverlening. Bijna 80% is positief (7 of hoger). Sommigen spoorden ons enthousiast aan: ‘Ga zo door!’. Maar dit betekent niet dat er niets te verbeteren is. Want ongeveer 10% van de mensen die reageerden, gaf ons een onvoldoende. Nog eens bijna 10% gaf Nijestee een mager zesje als rapportcijfer. Gelukkig maakten bewoners veel gebruik van de mogelijkheid om opmerkingen, verbetersuggesties of complimenten toe te voegen. Op die manier hebben we aangrijpingspunten om te zien op welke terreinen verbeterpunten zitten en of we daar wat aan kunnen doen. 

Bijna 100 huurders gaven aan om over de uitkomsten van het onderzoek verder door te willen praten. We  vroegen deze bewoners om deel te nemen aan een BAG of het online panel (zie paragraaf 1.3). Begin 2018 maakten we een actieplan om de adviezen van huurders uit te voeren.

1.6 Meetbare resultaten 2017

Voorafgaand aan een kalenderjaar bepalen we de belangrijkste doelstellingen die we willen halen. Iedere maand maken we de balans op om te zien of we nog op schema liggen. Drie keer per jaar delen we de rapportages met de Raad van Commissarissen. Hieronder de resultaten eind 2017.

Doelstelling Prestatie-indicator en afwijking Resultaat
We verhuren veilige gezonde woningen die ook in toekomst goed verhuurbaar zijn. Realiseren van gemiddelde conditiescore <= 3 (NEN2767). Doelstelling volledig gerealiseerd.
We blijven bouwen om de wachttijden voor sociale huurwoningen korter te maken. Het uitvoeren van het vastgoedprogramma conform begroting.
Afwijking: 575 woningen opgeleverd (begroot 593). Het verschil betreft de 34 sociale nieuwbouw woningen op de Velden die in 2018 worden opgeleverd.
765 woningen in ontwikkeling en 100 in onderzoek (begroot 1.197). De projecten die al in voorbereiding zijn kennen een langere doorlooptijd. Hierdoor zijn projecten die later gepland staan (in de periode 2020- 2021) nog niet in voorbereiding.
Doelstelling deels gerealiseerd.
We dragen bij aan de leefbaarheid, zodat arm en rijk, jong en oud door elkaar wonen en zich thuis voelen in hun eigen straat en buurt. Opstellen van drie sociale wijkvisies. Doelstelling volledig gerealiseerd.
Onze belanghebbenden beoordelen onze maatschappelijke prestaties als goed. 1. Voldoen aan de ratio's van de interne en externe toezichthouders conform het Financieel Beleid.
2. Ontvangst positieve oordeelsbrief toezichthouder ILT.
Doelstelling volledig gerealiseerd.
Onze huurders beoordelen onze dienstverlening als goed. AA score in Aedesbenchmark.
Afwijking: we scoren in 2017 een BB score, zowel voor huurdersoordeel als bedrijfslasten.
Doelstelling niet gerealiseerd.
We investeren in duurzaamheid met keuzevrijheid als de woonlasten van de gemiddelde huurder beter of gelijk blijven. Uitvoeren van 10 stromen conform duurzaamheidsbeleid.
Afwijking: we hebben stappen gezet in de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid. Een aantal stromen blijft achter bij onze ambitie, waaronder de warmtelevering via WarmteStad, het individuele verduurzamingsproject startte eind 2017.
Doelstelling deels gerealiseerd.
We onderhouden een goede relatie met onze belanghebbenden. 1. Implementeren van duurzame coördinatie en samenwerking met Participatieraad.
2. Tekenen van voldragen prestatieafspraken met Participatieraad en gemeente.
Doelstelling volledig gerealiseerd.
We stimuleren initiatieven van huurders om prettig met elkaar samen te leven. Ondernemen van drie initiatieven. Doelstelling volledig gerealiseerd.
Onze huurders worden intensief betrokken bij ons beleid. Houden van vier initiatieven, waarvan twee BAG's.
Onderzoek tevredenheid dienstverlening, woning en buurt gehouden, twee BAG’s afgerond en geëxperimenteerd met een online huurderspanel.
Doelstelling volledig gerealiseerd.
Onze informatievoorziening is duidelijk en transparant. In drie presentaties (RvC, gemeente en Participatieraad) de transparantietool gebruiken.
Afwijking: we hebben twee presentaties aan de Participatieraad gegeven met behulp van de Transparantietool.
Ook aan DO en werkgroep portfoliobeleid presentatie gegeven. Totaal dus drie.
We hebben de gemeente aangeboden om bij de behandeling van het Bod/ de prestatieafspraken een presentatie te verzorgen. Een presentatie met de transparantietool aan de RvC staat in 2018 gepland.
Doelstelling deels gerealiseerd.
We houden met ons huurbeleid zo veel mogelijk woningen bereikbaar voor onze doelgroep. Goedkeuren van het huurbeleid, waarbij minimaal 92% van onze woningen beschikbaar is voor de doelgroep. Doelstelling volledig gerealiseerd.
We richten onze processen zo in dat we gemiddeld label B in 2020 kunnen realiseren. Het uitvoeren van het duurzaamheidsbeleid en realiseren van 2.200 labelsprongen.
Afwijking: we hebben 1.400 labelsprongen gerealiseerd.
Doelstelling deels gerealiseerd.
We hebben voldoende, gekwalificeerde en gemotiveerde medewerkers. 1. Medewerkerstevredenheid van minimaal 7,5.
2. Minimaal vier dagen besteden aan Management Development
3. Zeven initiatieven Nije Hei uitwerken en implementeren.
4. Onderzoek om soft controls op te nemen in rapportages.
Afwijking: het onderzoek om soft controls op te nemen in de rapportages wordt in 2018 opgepakt.
Doelstelling deels gerealiseerd.

We hebben Viewpoint succesvol geïmplementeerd. Implementatie is 1 november 2017 afgerond. Doelstelling volledig gerealiseerd.
We doen er alles aan om (potentiële) huurders vriendelijk en deskundig van dienst te zijn. Continue verbeteren van verhuisproces. Doelstelling volledig gerealiseerd.
We bedenken in samenspraak met huurders hoe we voldoende woningen per segment beschikbaar krijgen. Minimaal twee initiatieven bedenken en uitvoeren om doorstroom te bevorderen. Doelstelling volledig gerealiseerd.
We hebben onze kernwaarden geladen en deze zijn bekend bij de medewerkers. Minimaal drie initiatieven bedenken en implementeren die kernwaarden onderstrepen en (her)kenbaar maken.
Afwijking: we hebben vier weken lang campagne over de kernwaarden gevoerd. Daarnaast brengen we in de communicatie de kernwaarden naar voren. Het onder de aandacht brengen van de kernwaarden loopt door in 2018.
Doelstelling deels gerealiseerd.
We voeren een verantwoord financieel beleid om bij de rand weg te blijven. Realiseren van taakstellende begroting. Doelstelling volledig gerealiseerd.

1.7 Besluitpunten bestuur

Iedere twee weken komt het directieteam bijeen. Dit team bestaat uit de algemeen directeur / bestuurder en vier directeuren die ieder een deel van de organisatie aansturen (zie organogram in Hoofdstuk 7 over Organisatie en Personeel).

In het afgelopen jaar nam het bestuur onder andere de volgende besluiten:

- strategiekaart 2017 (voorheen BSC) - ontwikkeling locatie Treslinghuis
- begroting 2018 - ontwikkeling Grunobuurt blok 5
- jaarverslag 2016 - verkoopmogelijkheid parkeerplaatsen Semmelweisstraat
- nieuw Huurbeleid per 1 juli 2017 - herbevestigen rendementseis investeringen nieuwbouw
- actualisatie Financieel kader - warmtelevering door Warmtestad woningen Paddepoel zuidoost
- addendum reglement Financieel beleid en beheer - inzicht in besluitvorming directieteam (op verzoek van accountant)
- risicomanagementbeleid - definitief scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB
- herziening Treasurystatuut - startnotitie en plan van aanpak onderzoek dienstverlening
- verkoop blote eigendom Blauwe Dorp - benoemen sloopportefeuille
- project- en huurovereenkomst Upsilon (voorheen Trefkoellocatie) - allonges levering grond Merelstraat en Parkzijde
- opvolging coördinator Participatieraad - communicatiekader Duurzaamheid
- verhoging vrijwilligersvergoeding leden Participatieraad - plan van aanpak experiment Doorstroom
- het Bod op gemeentelijke woonvisie en Prestatieafspraken met gemeente - positionpaper Waarderingsprotocol
- intern controleplan 2017 - uitgangspunten bedrijfswaarde 2017
- actualisatie Bedrijfscode - reactie adviezen Participatieraad (jaarlijks bod op Woonvisie gemeente, concept begroting 2018)
- ontwikkeling woontoren Bedumerweg (voorheen Cortinghborg) - reactie adviezen BewonersAdviesGroepen (geluidsoverlast en prioriteiten dienstverlening)
  - diverse startnotities energieverbetering bestaand bezit