Jaarrekening en toelichting

Balans per 31 december 2017 (na resultaatbestemming)

Activa 2017     2016  
(in duizenden euro's)          
VASTE ACTIVA          
           
Vastgoedbeleggingen (1)          
1. DAEB vastgoed in exploitatie 1.230.438     1.143.531  
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 112.741     124.631  
3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 9.075     25.901  
4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB) 13.956     13.322  
    1.366.210     1.307.385
Materiele vaste activa (2)          
5. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 12.094     12.203  
    12.094     12.203
Financiële vaste activa (3)          
6. Deelnemingen (Niet-DAEB) 1     1  
7. Latente belastingvordering (en) 3.965     3.727  
8. Overige vorderingen (Niet-DAEB) 160     349  
    4.126     4.077
           
Som der vaste activa   1.382.430     1.323.665
           
VLOTTENDE ACTIVA          
           
Voorraden (4)          
9. Vastgoed bestemd voor de verkoop 538     576  
10. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 4.593     7.981  
11. Overige voorraden 246     221  
    5.377     8.778
Vorderingen (5)          
12. Huurdebiteuren 743     795  
13. Overheid 67     13  
14. Belastingen en premies sociale verzekeringen 61     40  
15. Vorderingen ter zake van pensioenen 55     37  
16. Overige vorderingen 213     113  
17. Overlopende activa 3.795     753  
    4.933     1.750
18. Liquide middelen   2.085     1.520
           
Som der vlottende activa   12.395     12.048
           
Totaal activa   1.394.825     1.335.713

Passiva 2017     2016  
(in duizenden euro's)          
           
Eigen Vermogen (6)          
19. Overige reserves 26.038     30.171  
20. Herwaarderingsreserve 911.901     849.792  
Eigen vermogen   937.939     879.963
           
Voorzieningen (7)          
21. Voorziening onrend. invest en herstructureringen 3.627     6.700  
22. Voorziening latente belastingverplichtingen 2.104     0  
Totaal voorzieningen   5.731     6.700
           
Langlopende schulden (8)          
23. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen 378.761     395.502  
24. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV (Niet-DAEB) 13.631     13.115  
25. Overige schulden 4.300     4.670  
Totaal langlopende schulden   396.692     413.287
           
Kortlopende schulden (9)          
26. Schulden aan overheid 41     1.057  
27. Schulden aan kredietinstellingen 32.392     12.982  
28. Schulden aan leveranciers 7.779     7.790  
29. Belastingen en premies sociale verzekeringen 3.486     3.784  
30. Schulden ter zake pensioenen 0     0  
31. Overige schulden 404     385  
32. Overlopende passiva 10.361     9.765  
Totaal kortlopende schulden   54.463     35.763
           
           
           
Totaal passiva   1.394.825     1.335.713

Winst- en verliesrekening over 2017 (in duizenden euro's)

  2017     2016  
33. Huuropbrengsten 79.327     78.482  
34. Opbrengsten servicecontracten 3.064     3.135  
35. Lasten servicecontracten ‑3.022     ‑3.148  
36. Overheidsbijdragen 0     1  
37. Lasten verhuur en beheeractiviteiten ‑8.875     ‑7.597  
38. Lasten onderhoudsactiviteiten ‑25.873     ‑22.881  
39. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit ‑13.558     ‑12.787  
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (10)   31.063     35.205
           
40. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 607     0  
41. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling ‑637     135  
42. Toegerekende organisatiekosten ‑25     0  
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (11)   ‑55     135
           
43. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 25.827     26.323  
44. Toegerekende organisatiekosten ‑215     ‑190  
45. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille ‑21.947     ‑20.915  
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (12)   3.665     5.218
           
46. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille ‑13.763     ‑12.307  
47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen          
vastgoedportefeuille 63.656     151.582  
48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen          
vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden 172     132  
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13)   50.065     139.407
           
49. Overige organisatiekosten   ‑30     ‑30
50. Leefbaarheid   ‑853     ‑824
           
51. Waardeveranderingen van          
financiële vaste activa en van effecten 0     40  
52. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste          
activa behoren en van effecten 117     110  
53. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 679     724  
54. Rentelasten en soortgelijke kosten ‑15.136     ‑16.262  
Saldo financiële baten en lasten (14)   ‑14.340     ‑15.388
           
Resultaat voor belastingen   69.515     163.723
55. Belastingen   ‑1.866     ‑176
Resultaat na belastingen   67.649     163.547
56. Aandeel in resultaat van deelnemingen   0     0
Resultaat na belastingen   67.649     163.547

Kasstroomoverzicht 2017 (in duizenden euro's)

  2017   2016
Operationele activiteiten      
       
Ontvangsten:      
Huur zelfstandige huurwoningen DAEB 69.198   67.561
Huur zelfstandige huurwoningen Niet-DAEB 4.433   5.911
Huur onzelfstandige wooneenheden DAEB 3.090   2.719
Huur maatschappelijk onroerend goed DAEB 806   589
Huur bedrijfsmatig onroerend goed Niet-DAEB 1.221   1.091
Huur parkeervoorzieningen Niet-DAEB 799   615
Vergoedingen 3.064   3.168
Overheidsontvangsten 0   1
Overige bedrijfsontvangsten 800   783
Renteontvangsten 117   58
Saldo ingaande kasstromen 83.528   82.496
       
Uitgaven:      
Erfpacht 42   43
Personeelsuitgaven 11.403   10.453
Onderhoudsuitgaven 22.481   18.428
Overige bedrijfsuitgaven 11.943   13.650
Rente uitgaven 15.164   16.953
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 63   65
Verhuurdersheffing 7.029   6.267
Leefbaarheid externe uitgaven niet investering gebonden 553   304
Vennootschapsbelasting 0   0
Saldo uitgaande kasstromen 68.679   66.163
Kasstroom uit operationele activiteiten 14.849   16.333
       
(Des)investeringsactiviteiten      
       
MVA ingaande kasstroom      
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 22.615   23.864
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 0   40
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 418   33
Verkoopontvangsten grond 3.873   3.942
(Des)Investeringsontvangsten overig 231   422
Tussentelling ingaande kasstroom MVA 27.137   28.301
       
MVA uitgaande kasstroom      
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 25.203   19.906
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 17.577   3.720
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0   0
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 0   0
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 0   0
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 440   1.803
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 0   0
Aankoop grond 0   0
Verwerving groepsmaatschappijen 0   0
Verkoop groepsmaatschappijen 0   0
Verwerving niet-geconsolideerde deelnemingen 0   0
Verkoop niet-geconsolideerde deelnemingen 0   0
Investeringen in overige financiële activa 0   0
Desinvesteringen in overige financiële activa 0   0
Investeringen in immateriële vaste activa 0   0
Desinvesteringen in immateriële vaste activa 0   0
Investeringen overig 0   0
Externe kosten bij verkoop 869   718
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 44.089   26.147
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA ‑16.952   2.154
       
       
       
FVA      
Ontvangsten verbindingen 0   0
Ontvangsten overig 0   0
Uitgaven verbindingen 0   0
Uitgaven overig 0   0
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 0   0
       
Kasstroom uit (des)investeringen ‑16.952   2.154
       
Financieringsactiviteiten      
       
Ingaand      
Nieuwe door WSW geborgde leningen 15.600   0
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 0   0
Nieuwe niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 0   0
       
Uitgaand      
Aflossing door WSW geborgde leningen 12.076   27.933
Aflossing niet door WSW geborgde leningen Daeb-investeringen 0   0
Aflossing niet door WSW geborgde leningen niet-Daeb-investeringen 857   831
       
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 2.667   ‑28.764
       
Mutatie liquide middelen 565   ‑10.277
       

Grondslagen van waardering in de jaarrekening

Algemeen

Nijestee is statutair gevestigd Damsterplein 1, 9711 SX Groningen en is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer: 2028204

Regelgeving

Nijestee heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing.
Verder zijn de Beleidsregels Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2016) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 27 februari 2018.

Activiteiten van Nijestee

Nijestee stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn, door het bouwen en / of in eigendom verkrijgen en exploiteren van woningen en andere vormen van huisvesting. Deze woningen voldoen aan de eisen van goede huisvesting en voorzien primair in de behoefte van personen en groepen die niet zelf in hun behoefte van huisvesting kunnen voorzien of niet op een bevredigende wijze.

Continuïteit van de activiteiten

De jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Oordelen en schattingen

Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Nijestee zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Schattingswijziging

In 2017 hebben er geen schattingswijzigingen plaatsgevonden.

Presentatie van de resultatenrekening

De presentatie van de resultatenrekening is in 2016 gewijzigd. Tot en met 2015 was deze op basis van de categorale indeling. Met ingang van 2016 is de presentatie op basis van functionele indeling.

Salderen

Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:

  • Een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
  • Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Afrondingen

De jaarrekening is opgesteld in duizenden euro’s. Derhalve is het mogelijk dat er geringe verschillen optreden als gevolg van afrondingen.

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan.

Alle aan- en verkopen volgens standaard marktconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Nijestee de bindende overeenkomst aangaat.

Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.

 

 

Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening

Vastgoedbeleggingen

(DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie

Classificatie en kwalificatie
Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociaal vastgoed in principe de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op balansdatum, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Bij de classificatie is aangesloten bij het scheidingsplan DAEB / niet-DAEB zoals in november 2017 is goedgekeurd door de Autoriteit Woningcorporaties. Dit heeft geleid tot een correctie in de beginwaardes van de post DAEB Vastgoed in exploitatie en de post Niet-DAEB Vastgoed in exploitatie.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009.
Het commercieel vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op balansdatum, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Daarnaast omvat het commercieel vastgoed enkele woningen (46 stuks) die een huurprijs hebben beneden de liberalisatiegrens. Deze woningen zijn in het scheidingsplan overgeheveld naar de Niet-DAEB vanwege het relatief hoge aantal WWS-punten.

Complexindeling
Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed zijn opgedeeld naar waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voor komen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, resp. aan het commerciële deel kan worden toegerekend.

Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed
Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies.
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.

De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.

Waardering na eerste verwerking
Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde.
Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).

Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën:

  • Woongelegenheden
  • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG)
  • Parkeergelegenheden
  • Intramuraal zorgvastgoed

Nijestee hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden.

De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, resp. betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar.

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.

Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst- en verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”.

Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”.

Herwaarderingsreserve
Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen, wordt een herwaarderingsreserve gevormd.
Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is.

Afschrijvingen
Op de onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2017 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of – vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de her classificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden”.

Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden”.

De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting, onder de langlopende schulden, op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is.

De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden'.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed
Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

De waardering na eerste verwerking van het vastgoed in ontwikkeling is tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking.

Indien gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere marktwaarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen”.

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Grondposities
Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur-en koopprojecten. Aangezien nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten worden de grondposities beschouwd als vastgoedbeleggingen.

De grondposities worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprijs en bijkomende kosten. Na eerste verwerking worden de grondposities gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere marktwaarde, welke de huidige marktverhoudingen omtrent de verwachte woningbouwwaarde van de grond weerspiegelt. De veranderingen in de marktwaarde worden in het resultaat verantwoord onder de post 'Overige waardeveranderingen'.

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen dan wel lagere marktwaarde.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.
De volgende gebruiksduren worden hierbij gehanteerd:

Component Economische levensduur
Casco 50 jaar
Installaties 20 jaar
Inventaris 10 jaar
Automatisering 3 jaar


Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs dan wel de lagere opbrengstwaarde. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of op nihil gewaardeerd wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Financiële activa

Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.
Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Nijestee in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van een gekochte deelneming is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

De andere deelnemingen waarop Nijestee geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.

Overige financiële vaste activa

Latente belastingvorderingen
Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf ‘Belastingen’.

Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor verkoop
De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen, waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.

Overige voorraden

De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde.

Vlottende vorderingen

De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid.

Liquide middelen

Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen, de tegoeden op bankrekeningen en wissels en cheques. Liquide middelen worden gewaardeerd op basis van reële waarde. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van de groep, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen

In de jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen

Een voorziening wordt gevormd indien Nijestee op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde.

Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post 'Overige  waardeveranderingen vastgoedportefeuille'.

Belastingen

Acute belastingen
De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.

De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

Latente belastingen
Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover er latente verplichtingen tegenover staan, of het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Langlopende schulden

Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk.

Kortlopende schulden

Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten.
Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer:

  • het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;
  • het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is;
  • analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.

Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.

Financiële instrumenten omvatten bij Nijestee handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.

Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract.

Leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Nijestee ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening

Algemeen

Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bijzondere baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, worden op grond van aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van Nijestee en met de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk toegelicht.

De winst- en verliesrekening wordt zoals voorgeschreven in de Woningwet, gepresenteerd op basis van de functionele indeling, op basis van het op 25 oktober 2017 door het ministerie van Wonen en Rijksdienst uitgevaardigde modellenbesluit.

Huuropbrengsten
Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties.
De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Nijestee, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidsbijdragen
Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid verantwoord.

Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden zowel de directe lasten voor de verhuur en beheeractiviteiten als de indirecte lasten via de kosten-verdeelstaat verantwoord.

Lasten onderhoudsactiviteiten
De werkelijke onderhoudskosten voor dagelijks- en mutatieonderhoud en planmatig onderhoud worden ten laste van de exploitatie gebracht. Het dagelijks- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van eigen dienst. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare uitgaven wanneer geen sprake is van waardevermeerdering van het actief.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Hieronder worden verantwoord de verhuurdersheffing, onroerende zaakbelasting, de kosten gerelateerd aan het niet kunnen incasseren van vorderingen op huurders anders dan huur en andere exploitatiekosten die niet tot een meer specifieke kostensoort behoren.

Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
Betreft de opbrengsten van de verkopen van het vastgoed in ontwikkeling en onderhanden projecten.

Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling en toegerekende organisatie- en financieringskosten
De uitgaven van het verkochte vastgoed in ontwikkeling inclusief de toegerekende organisatiekosten vanuit de Kostenverdeelstaat en rente in het kader van financiering worden hieronder verantwoord.

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
De post ‘Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille’ betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de toerekenbare verkoop- en organisatiekosten en de geactiveerde waarde met betrekking tot het vastgoed.

Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is.
Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van vastgoed in exploitatie onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van de marktwaarde. Daarnaast wordt onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten, dan wel de lagere opbrengstwaarde. Verder wordt hieronder verantwoord de verkoopopbrengst van onder VOV teruggekochte en vervolgens zonder voorwaarden doorverkochte woningen onder aftrek van de boekwaarde. De boekwaarde is de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting.

Gerealiseerde verkoopresultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen en de waardeveranderingen met betrekking tot de vastgoedportefeuille bestaande uit vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling, vastgoed verkocht onder voorwaarden en vastgoed bestemd voor verkoop. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van het vastgoed bestemd voor verkoop in het verslagjaar.

Overige organisatiekosten
De opbrengsten en kosten die niet toerekenbaar zijn (ook niet na toerekening van indirecte kosten), worden opgenomen onder Overige organisatiekosten.

Leefbaarheid
Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen.

De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera.

De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

Financiële baten en lasten
Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.

Personeel
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers respectievelijk de belastingautoriteit.

Nijestee neemt een verplichting op als Nijestee zich aantoonbaar onvoorwaardelijk heeft verbonden om een ontslag- of transitievergoeding te betalen. Als het ontslag onderdeel is van een reorganisatie neemt Nijestee de kosten van een ontslag- of transitievergoeding op in een reorganisatievoorziening.

Belastingen
De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten.
Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost.

De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen
Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Nijestee. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

 

Grondslagen voor kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen. De op korte termijn zeer liquide beleggingen zijn beleggingen die zonder beperkingen en zonder materieel risico van waardeverminderingen als gevolg van de transactie kunnen worden omgezet in geldmiddelen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij en de verkoopprijs van de verkochte groepsmaatschappij zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De in deze groepsmaatschappijen aanwezige geldmiddelen zijn op de aankoopprijs respectievelijk de verkoopprijs in aftrek gebracht.

Toelichting op de balans (in duizenden euro's)

Vastgoedbeleggingen (1)

Vastgoedbeleggingen (1)
        2017 2016
1. DAEB vastgoed in exploitatie       1.230.438 1.143.531
2. Niet DAEB vastgoed in exploitatie       112.741 124.631
Subtotaal       1.343.179 1.268.162
3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie       9.075 25.901
4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden       13.956 13.322
Totaal Vastgoedbeleggingen       1.366.210 1.307.385
           
Omschrijving (bedragen * € 1.000) 1. DAEB Vastgoed in exploitatie 2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Totaal Toelichting  
Aantal verhuureenheden 13.547 2.060 15.607    
Boekwaarde 1 januari 2017: 1.143.531 124.631 1.268.162    
Wijzing beginbalans ivm definitief scheidingsvoorstel 10.942 ‑10.942 0 1  
Herrekende boekwaarde 1 januari 2017 1.154.473 113.689 1.268.162    
Mutaties:          
Opleveringen 35.853 876 36.729 4  
Investeringen 5.102 0 5.102 5  
Verwervingen via fusie/overname 0 0 0    
Desinvesteringen door verkoop ‑5.094 ‑11.857 ‑16.951 2  
Desinvesteringen door sloop ‑10.110 ‑237 ‑10.347 3  
Herclassificatie 0 0 0    
Aanpassingen marktwaarde 50.214 9.726 59.940 6  
Overige mutaties 0 544 544 7  
Totaal van de mutaties 75.965 ‑948 75.017    
Boekwaarde 31 december 2017 1.230.438 112.741 1.343.179    
Boekwaarde HKP 365.312 77.852 443.164    
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 874.704 35.941 910.645    
Onderdeel van Overige reserves ‑9.578 ‑1.052 ‑10.630    

Toelichting:
1) De AW heeft niet ingestemd met het voorlopige scheidingsvoorstel zoals ingediend per 31 december 2016. Om die reden heeft Nijestee een nieuw scheidingsvoorstel ingediend per 1 juli 2017 waarbij 77 woningen zijn “teruggezet” van Niet-DAEB naar DAEB. De marktwaarde van deze woningen bedroeg € 10,942 miljoen. Op 9 november 2017 heeft de AW ingestemd met ons definitieve scheidingsvoorstel.
2) In 2017 zijn er 104 woningen verkocht, waarvan 52 DAEB en 52 Niet-DAEB. Verder zijn er 5 BOG-objecten verkocht (Niet-DAEB):

  • Friesestraatweg 418
  • Aquamarijnstraat 1
  • Grunostraat 13
  • Aldo Morostraat 92
  • Boterdiep 30

Binnen de niet-DAEB portefeuille zijn verder 69 garages/parkeerplaatsen verkocht en 16 erfpachtgrondposities. Het marktwaarde-effect van deze verkopen bedraagt € 16,9 miljoen.
3) Er zijn 69 DAEB-woningen gesloopt in 2017. Betreft woningen in de Grunobuurt. Verder zijn er 2 BOG-objecten gesloopt in de Grunobuurt. Betreft Paterswoldseweg 108 en 110 (Niet-DAEB). Het marktwaarde-effect bedraagt totaal negatief € 6,2 miljoen. Daarnaast is het complex Klaprooslaan Treslinghuis afgewaardeerd naar nihil vanwege aanstaande sloop begin 2018 (effect negatief € 4,1 miljoen). Totaal effect vanwege sloop is € 10,3 miljoen.

4) In 2017 zijn er 3 nieuwbouwprojecten DAEB opgeleverd. Dit zijn:

  • De Zaag – 72 woningen + 79 parkeerplaatsen, marktwaarde € 8,8 miljoen
  • Upsilon (locatie Trefkoel) – 465 woningen, marktwaarde € 22,8 miljoen
  • Piet Fransenlaan (Kopland) – 38 woningen, marktwaarde € 5,1 miljoen

Totaal € 36,7 miljoen.
5) Nijestee heeft 658 woningen energetisch verbeterd en/of in uitvoering. De stijging van de marktwaarde bedraagt
€ 5,1 miljoen. De stijging bedraagt gemiddeld 25% van de investeringskosten.
6) De woningmarkt heeft zich in de stad Groningen in 2017 positief ontwikkeld. Dit is onder andere af te lezen aan een leegwaardestijging van 10 tot 15%. Door deze leegwaardestijging is ook de marktwaarde toegenomen met circa 5%. In geld betekent dit een stijging van ruim € 59,9 miljoen
7) Qua overige mutaties is de marktwaarde toegenomen met € 0,5 miljoen (Niet-DAEB). Betreft toevoeging grondwaarde erfpacht (€ 0,1 miljoen) en administratieve toevoeging nieuwe parkeerplaatsen (€ 0,4 miljoen).

1. DAEB vastgoed in exploitatie en 2. niet-DAEB vastgoed in exploitatie

De onderverdeling van het vastgoed in exploitatie naar vastgoedtype is als volgt:

  2017 2016 Waarderingsvariant
Eengezinswoningen 290.295 280.030 full
Meergezinswoningen 974.089 936.838 full
Bedrijfsmatig onroerend goed 30.569 30.979 full
Maatschappelijk onroerend goed 48.226 20.315 full
  1.343.179 1.268.162  

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro economische parameters en of schattingen (full variant). Het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaalt de marktwaarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (Discounted Cash Flow methode).
De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.
De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar. In het doorexploitatiescenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.

  • Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.
  • Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de volgende macro-economische parameters:

Parameters woongelegenheden 2018 2019 2020 2021 e.v.
Prijsinflatie 1,3% 1,5% 1,7% 2,0%
Looninflatie 2,2% 2,2% 2,2% 2,5%
Bouwkostenstijging 2,2% 2,2% 2,2% 2,5%
Leegwaardestijging 4,2% 2,0% 2,0% 2,0%
Instandhoudingsonderhoud per vhe - EGW VEX VEX VEX VEX
Instandhoudingsonderhoud per vhe - MGW VEX VEX VEX VEX
Instandhoudingsonderhoud per vhe – VEX VEX VEX VEX
Studenteneenheid        
Mutatieonderhoud per vhe - EGW 836 + infl. + infl. + infl.
Mutatieonderhoud per vhe - MGW 628 + infl. + infl. + infl.
Mutatieonderhoud per vhe – 188 + infl. + infl. + infl.
Studenteneenheid        
Beheerkosten per vhe - EGW 427 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten per vhe - MGW 420 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten per vhe – Studenteneenheid 395 + infl. + infl. + infl.
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,17% + infl. + infl. + infl.
Belastingen, verzekeringen en overige 0,13% + infl. + infl. + infl.
zakelijke lasten (% van de WOZ)        
Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,591% 0,591% 0,592% 0,567% - 0,592%
Mutatiekans bij doorexploiteren 100% 100% 100% 100%
Verkoopkosten bij uitponden (% van de 1,6% 1,6% 1,6% 1,6%
leegwaarde)        
Disconteringsvoet:        
- risicovrije rentevoet 0,33%      
- sectorspecifieke risico-opslag 5,63%      
- object-opslag varieert      
- marktopslag varieert      
De gemiddelde disconteringsvoet bedraagt 7,2%      

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 508 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 2018 2019 2020 2021 e.v.
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo 5,1 + infl. + infl. + infl.
Mutatieonderhoud per m2 bvo 10,2 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% 3% 3% 3%
Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% 2% 2% 2%
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,91% + infl. + infl. + infl.
Disconteringsvoet:        
- risicovrije rentevoet 0,33%      
- sectorspecifieke risico-opslag 5,63%      
- object-opslag (afhandelijk van segmentatie) varieert      

Parameters parkeerplaatsen 2018 2019 2020 2021 e.v.
Instandhoudingsonderhoud – parkeerplaats 47 + infl. + infl. + infl.
Instandhoudingsonderhoud – garagebox 157 + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten – parkeerplaats 25,50  + infl. + infl. + infl.
Beheerkosten – garagebox 36 + infl. + infl. + infl.
Belastingen, verzekeringen en overige 0,25% + infl. + infl. + infl.
zakelijke lasten (% van de WOZ)        
Disconteringsvoet:        
- risicovrije rentevoet 0,33%      
- sectorspecifieke risico-opslag 5,63%      
- object-opslag varieert      

Inschakeling taxateur
Nijestee hanteert de full-variant. Dat betekent dan ook dat jaarlijks 1/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie volledig wordt getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Dit betekent ook dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd zijn in het bezit van Nijestee en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.
In 2017 heeft onze taxateur naast de 1/3 volledige taxatie een update gegeven van het 1/3 deel dat ultimo 2016 volledig is getaxeerd. De resterende 1/3 heeft Nijestee zelf gewaardeerd. Onze taxateur heeft daar een aannemelijkheidsverklaring voor afgegeven.

Toepassing vrijheidsgraden
Binnen de full-variant is het toegestaan om gebruik te maken van vrijheidsgraden. De volgende vrijheidsgraden zijn beschikbaar:

  • markthuur
  • markthuurstijging
  • exityield
  • leegwaarde
  • leegwaarde(stijging)
  • disconteringsvoet
  • mutatie- verkoopkans
  • erfpacht
  • technische splitsingskosten
  • bijzondere omstandigheden
  • onderhoud

Nijestee heeft er voor gekozen (in samenspraak met de taxateur) om beperkt af te wijken. De volgende vrijheidsgraden zijn gebruikt:

  • Markthuur: de markthuur bedraagt 90% van de maximaal redelijke huur bij DAEB-woningen en 95% bij Niet-DAEB-woningen. De taxateur heeft op basis van referentiewoningen voorgesteld de markthuur aan te passen. Nijestee heeft dit voorstel overgenomen.
  • Leegwaarde: de gemiddelde leegwaarde per complex bedraagt 123% van de WOZ-waarde. Slechts enkele complexen hebben een leegwaarde < 100% van de WOZ-waarde. De meeste complexen hebben een leegwaarde tussen 105% en 120% van de WOZ-waarde.
  • Disconteringsvoet: de disconteringsvoet per complex bestaat uit 4 onderdelen:
    • Risicovrije rentevoet: 0,33% (conform Handboek)
    • Vastgoed sectorspecifieke opslag 5,63 (conform Handboek)
    • Object opslag (conform Handboek)
    • Marktopslag: een door de taxateur voorgestelde aanpassing van de disconteringsvoet op basis van zijn bevindingen. Veelal is de marktopslag negatief, omdat het marktgebied van de stad Groningen als goed is te bestempelen.   
  • Mutatiekans: is Nijestee-breed op 8% bepaald. Bij enkele complexen (veelal studentenwoningen) is de mutatiekans verhoogd.

Schattingen
Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening.

Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van woningen gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Parameters Gehanteerd in reële waarde Stel mogelijke afwijking Effect op reële waarde 1) In % van Reële waarde
Leegwaarde 123% van WOZ 118% van WOZ -/- 39 miljoen 3%
Disconteringsvoet 7,2% +/+ 1% -/- 127 miljoen 10%

1) Het effect op de reële waarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk).
2) De WOZ-waarde is gebaseerd op 2016. In 2017 is de markt in de stad Groningen dusdanig aangetrokken dat in overleg met de taxateur is besloten om de leegwaarde op 125% te zetten.

Zekerheden en beperkingen
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW het recht van eerste hypotheek op de woningen van Nijestee te vestigen betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft Nijestee een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

Bedrijfswaarde-informatie

De bedrijfswaarde bedraagt:

  2017 2016
Commercieel vastgoed 117.619 123.880
Sociaal vastgoed 524.129 476.231
Totaal 641.748 600.111

Uitgangspunten bedrijfswaarde
In de Woningwet is opgenomen dat toegelaten instellingen volkshuisvesting hun bezit op marktwaarde moeten waarderen. Door de waardering van de onroerende zaken in exploitatie tegen marktwaarde wordt inzicht gegeven in de mogelijke verdiencapaciteit van de vastgoedportefeuille van Nijestee. De marktwaarde geeft, rekening houdend met de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, het bedrag op balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd tussen ter zake goed geïnformeerde partijen die tot een transactie bereid zijn. Omdat de doelstelling van Nijestee is om te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien en een relatief beperkt aantal woningen zal verkopen, betekent dit dat slechts een deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst zal worden gerealiseerd.

De bedrijfswaarde sluit aan op het beleid van Nijestee en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. In het Bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen over het verschil tussen de marktwaarde en de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie.

De bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende exploitatieperiode van de complexen. De bedrijfswaarde is bepaald overeenkomstig de voorgeschreven parameters zoals beschreven in de Richtlijnen van het WSW, de “Update economische parameters 2017” (publicatie Autoriteit Woningcorporaties september 2017) en het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ (publicatie Autoriteit Woningcorporaties oktober 2017). De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van de onroerende zaken totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het vastgoed.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van haar beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn op 21 november 2017 door de directie van Nijestee geaccordeerd en op 7 februari 2018 door de RvC.

De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting.

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door Nijestee de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Specifieke parameters:    
Disconteringsvoet 5,00%  
Huurstijging (gebaseerd op inflatie 2018: 1,90%  
voorgaand jaar +0,5%) 2019: 1,80%  
  2020 e.v.: 2,00%  
Loonstijging/bouwkostenstijging 2018: 2,20%  
  2019: 2,20%  
  2020: 2,20%  
  2021 e.v.: 2,50%  
Kasstromen bedrijfswaarde:    
Huurbeleid Contracthuur. Bij mutatie aanpassen naar streefhuur (huurharmonisatie).  
Huurderving Basispercentage 1,5%  
  Basis verhogen/verlagen afhankelijk van werkelijke dervingscijfers of specifieke omstandigheden  
Verkoopopbrengsten Geschatte verkopen (aantallen en opbrengsten) eerste 5 jaar meenemen (DAEB:250 en Niet-DAEB: 365)  
Eindwaarde (restwaarde) Grondwaarde bij begin exploitatie tijdens exploitatie oprenten met 2% en vervolgens contant maken tegen disconteringspercentage.  
  Beginwaarde is € 5.000 per zelfstandige woning en € 2.500 per onzelfstandige woning.  
Onderhoud Niet-planmatig onderhoud: basisnorm begroting (€ 303). Aanpassen indien complexlabelling daartoe aanleiding geeft.  
  Planmatig onderhoud: zo juist mogelijke inschatting per complex op basis van meerjarenonderhoudsprognose.  
Beheer (organisatiekosten) Norm voor alle complexen € 1.204 per woning (conform Begroting 2018)  
Belasting en verzekeringen Belasting: zo specifiek mogelijk per complex  
  Verzekeringen: norm per complex ad € 15 (conform polis)  
Verhuurdersheffing Per complex bij DAEB woningen meenemen voor resterende levensduur. Tarief 0,567% - 0,592% van de WOZ-waarde.  

In onderstaand overzicht presenteren we het verloop van de bedrijfswaarde:

Omschrijving (bedragen * EUR 1.000) Woningen DAEB Woningen niet-DAEB BOG DAEB BOG Niet-DAEB Garages, PP, bergruimte (niet-DAEB) Grondwaarde (niet-DAEB) Totaal Toe- lichting
Bedrijfswaarde per 31 december 2016 468.144 92.607 8.087 16.347 8.072 6.854 600.111  
Overheveling tussen rubrieken 3.484 ‑3.484         0  
Verkoop ‑2.316 ‑9.534   ‑640   ‑224 ‑12.714 1
Desinvestering       ‑35     ‑35 2
Aankoop             0  
Investering 38.030   1.970   226   40.226 3
Overig (inclusief overheveling daeb - nietdaeb) 1.044 ‑5.268         ‑4.224  
Gecorrigeerde bedrijfswaarde na mutatie woningbestand 508.386 74.321 10.057 15.672 8.298 6.630 623.364  
Aanpassing levensduurverwachting 20.098 68 10 243 44   20.463 4
Gecorrigeerde bedrijfswaarde na aanpassing levensduur 528.484 74.389 10.067 15.915 8.342 6.630 643.827  
Vrijval kasstromen ‑30.077 ‑2.835 ‑487 ‑948 ‑388   ‑34.735 5
Effect een jaar opschuiven 23.137 3.217 479 736 395   27.964 5
Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2016 ultimo 2017 521.544 74.771 10.059 15.703 8.349 6.630 637.056  
Mutatie disconteringsvoet             0  
Mutatie huurinflatie 8.266 992 158 ‑414 ‑986   8.016 6
Mutatie huurniveau             0  
Mutatie huurdervingspercentage             0  
Mutatie restwaarde ‑718 ‑11 ‑3 ‑16 ‑23   ‑771  
Mutatie onderhoud 3.932 ‑346 0 0 254   3.840 7
Mutatie algemeen beheer en administratie 2.171 110 583 67 257   3.188 8
Mutatie belastingen ‑585 4 247 333 37   36  
Mutatie verzekeringen 11 0 0 0     11  
Mutatie verkopen 6.376 12.115         18.491 9
Mutatie Verhuurdersheffing ‑27.125 ‑189         ‑27.314 10
Mutatie inflatiecorrectie ‑786 ‑19         ‑805 11
Subtotaal overige mutaties ‑8.458 12.656 985 ‑30 ‑461 0 4.692  
Bedrijfswaarde per 31 december 2017 513.086 87.427 11.044 15.673 7.888 6.630 641.748  
                 
Boekwaarde per 31 december 2017 357.342 56.272 7.970 8.719 6.231 6.630 443.164  
Overwaarde 155.744 31.155 3.074 6.954 1.657 0 198.584  

Toelichting
Verkoop (1): betreft de verkoop van bestaand bezit (104 woningen, 52 DAEB en 52 Niet-DAEB) en
5 BOG-objecten.
Desinvestering (2): in 2017 zijn 69 DAEB-woningen gesloopt in de Grunobuurt (bedrijfswaarde nihil) en 2 BOG-objecten aan de Paterswoldseweg (bedrijfswaardeverlies € 35.187).
Investering (3): in 2017 zijn er 3 DAEB-nieuwbouwprojecten opgeleverd (totaal 575 woningen), te weten Trefkoel/Upsilon (465 woningen), De Zaag (72 woningen) en Kopland (38 woningen).
Aanpassing levensduurverwachting (4): De levensduur van verkoopcomplexen is verlengd tot 25 jaar. Complexen met een resterende levensduur korter dan 15 jaar, waarvoor geen concrete sloopplannen zijn, zijn verhoogd naar 15 jaar. Verder zijn er energetische verbeteringsprojecten opgeleverd. De levensduur van de betreffende woningen is verlengd naar 25 jaar.
Verloop tijd/Effect jaar opschuiven (5): de kasstroom uit 2017 vervalt en de overige kasstromen komen een jaar eerder.
Mutatie huurinflatie (6): vanwege de hogere inflatie is ook de huurkasstroom verhoogd. Voor alle categorieën tezamen is dat effect positief € 8 miljoen
Mutatie onderhoud (7): op basis van de meerjarenonderhoudsprognose zijn lagere onderhoudslasten ingerekend. Dit heeft een licht positief effect op de bedrijfswaarde.
Mutatie algemeen beheer en administratie (8): de ingerekende norm ligt € 8 per woning lager dan waar ultimo 2016 mee is gerekend (€ 1.212 vs € 1.204). Dit resulteert in een positief effect op de bedrijfswaarde.
Mutatie verkopen (9): ten opzichte van 2016 is de gemiddelde verkoopopbrengst verhoogd van € 120.000 naar €140.000. Daardoor een hogere bedrijfswaarde.
Bij Niet-DAEB zijn er meer verkopen ingerekend (van 250 naar 365) en is ook de gemiddelde verkoopprijs verhoogd (van € 200.000 naar € 230.000). Daardoor ook hier een hogere bedrijfswaarde.
Per saldo is de bedrijfswaarde van de ingerekende verkopen gestegen van € 22,7 miljoen (ultimo 2016) naar € 41,2 miljoen (ultimo 2017).
Mutatie verhuurdersheffing (10): de verhuurdersheffing is tot einde levensduur ingerekend voor DAEB-woningen. Door aanpassingen in de WOZ-waarde en het tarief, is het negatieve effect op de bedrijfswaarde in 2017 € 27,3 miljoen. In tegenstelling tot 2016 is nu ook de negatieve bedrijfswaarde van de saneringsheffing (€ 3,6 miljoen) en de bijdrage AW (€ 1,1 miljoen) meegenomen.

Schattingen

De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Omschrijving Ingerekend Indien dit wijzigt naar Impact 1)
Huurstijging 2018 1,9% 1,4% Negatief € 6 miljoen
Norm algemeen beheer € 1.204 per eenheid € 1.229 per eenheid Negatief € 5 miljoen
Stijging variabele lasten na 2020 2,5% per jaar 2,0% per jaar Positief € 15 miljoen
Stijging onderhoudslasten na 2020 2,5% per jaar 2,0% per jaar Positief € 12 miljoen
Verhuurdersheffing na 2020 WOZ-stijging 2% WOZ-stijging 3% Negatief € 5 miljoen

1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk)

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop
Nijestee heeft voor de eerstkomende vijf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 615 woningen bestemd zijn voor verkoop. Hiervan zullen naar verwachting 100 woningen in het komend boekjaar worden verkocht (50 DAEB en 50 Niet-DAEB).

Omschrijving (bedragen * € 1.000) 3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Boekwaarde 1 januari 2017: 25.901 13.322
     
Mutaties:    
Investeringen 40.544  
Overboeking van voorziening ‑6.699  
Overboeking naar in exploitatie-nieuwbouw ‑36.729  
Overboeking naar in exploitatie-energ. Verb. ‑5.102  
Overboeking naar voorziening 3.627  
Desinvesteringen/afboeking kosten ‑12.467 ‑599
Herclassificatie   1.233
Aanpassingen marktwaarde    
Overige mutaties    
Totaal van de mutaties ‑16.826 634
Boekwaarde 31 december 2017 9.075 13.956
Boekwaarde HKP 9.075 13.956
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 0 0

Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is als volgt te specificeren:  
- NB Grunobuurt blok 5 1.940
- NB de Velden Parkzijde, 34 woningen 1.788
- SP Sloop GAK 1.250
- EV Anemoonstraat/ Klaprooslaan 658
- EV Esdoornlaan 572
- SP Grunobuurt 496
- EV Eglantierstraat 20-84 313
- NB PPZO stang 4, 53 woningen 310
- EV Eglantierstraat 1-95 279
- EV G. Doustraat 270
- NB Atlas jongerenhuisvesting 253
- Overige 948
Totaal 9.075
   
De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren:  
Bloemsingel, 34 ateliers 1.446
De Velden, 21 woningen 5.018
Sterrenhof, 21 woningen 4.170
Grunobuurt, 12 woningen 1.936
Stadswerf 1.386
  13.956

3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Grondposities
In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 0,2 miljoen (2016: € 1,9 miljoen) begrepen. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt her rubricering plaats naar de betreffende actiefposten.

4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB)

De post her classificatie vastgoed verkocht onder voorwaarden uit het verloopoverzicht betreft:

  • De in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; deze woningen zijn geherclassificeerd naar “Voorraden” tegen verkrijgingsprijs, zijnde de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde;
     
  • De in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats met als kostprijs van de verkoop de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de  opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post 'Resultaat verkoop vastgoedportefeuille'.

Het aantal woningen en ateliers verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2017 95 (2016: 98). Tevens zijn ultimo 2017 2 woningen teruggekocht en zijn er 0 ateliers weer opgenomen die bestemd is voor verkoop onder voorwaarden. Van 1 woning is de verkoop onder voorwaarden afgekocht.

De verkopen onder voorwaarden hebben plaatsgevonden onder bepaalde condities. De woningen zijn verkocht met een bepaalde korting. Door het ondertekenen van het koopcontract heeft de koper zich verplicht de woning/het atelier eerst aan te bieden aan Nijestee. Daarbij is afgesproken dat de koper deelt in de waardeontwikkeling van de woning. De waardeontwikkeling wordt elk jaar bepaald op basis van de getaxeerde marktwaarde. Hierbij wordt niet elke woning/atelier afzonderlijk getaxeerd, maar een woning/atelier die als referentie dient voor soortgelijke woningen/ateliers.

Materiele vaste activa (2)

Materiele vaste activa (2)

  2017 2016
5. Onr. en roerende zaken tdv exploitatie 12.094 12.203
Totaal Materiële vaste activa 12.094 12.203
     
Omschrijving (bedragen * € 1.000) 5. Onr. En roerende zaken tdv exploitatie  
Aantal verhuureenheden 2  
Boekwaarde 1 januari 2017 12.203  
Mutaties:    
Opleveringen 0  
Investeringen 0  
Verwervingen via fusie/overname 0  
Desinvesteringen ‑159  
Herclassificatie 0  
Aanpassingen marktwaarde 50  
Overige mutaties 0  
Totaal van de mutaties ‑109  
Boekwaarde 31 december 2017 12.094  
Boekwaarde HKP 19.406  
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 1.256  
Onderdeel van Overige reserves ‑8.568  
     
De marktwaarde van de onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bestaan uit de volgende posten:    
     
  2017 2016
Kantoor Damsterplein 9.955 9.791
Kantoor Antillenstraat 1.815 1.929
Automatisering 324 483
  12.094 12.203

Waterval marktwaarde ultimo 2016 -> ultimo 2017

Op basis van de woningwet is het verplicht om toe te lichten hoe de waarde zich ontwikkelt in het boekjaar.
In onderstaand overzicht wordt dit toegelicht. Het verloop betreft de hierboven genoemde onderdelen 1 (DAEB vastgoed in exploitatie), 2 (Niet-DAEB vastgoed in exploitatie) en 5 (Onroerende en roerende zaken tdv exploitatie).

Omschrijving Mutatie Saldo inclusief mutatie
     
Saldo ultimo 2016   1.280.365.107
Uitgesloten van waardering ‑4.645.308 1.275.719.799
Voorraadmutaties 7.441.854 1.283.161.653
Peildatum 18.756.727 1.301.918.380
Leegwaarde 62.574.075 1.364.492.455
Contracthuur 4.216.615 1.368.709.070
Markthuur 3.710.789 1.372.419.859
Mutatiegraad & Uitpondfactor 949.945 1.373.369.804
Disconteringsvoet 12.782.231 1.386.152.035
Verhuurdersheffing ‑2.795.876 1.383.356.159
Exploitatielasten 9.935.210 1.393.291.369
Eindwaarde ‑84.680 1.393.206.689
Overige (o.a. verkoopbeperking) ‑37.933.668 1.355.273.021
Saldo ultimo 2017   1.355.273.021
     

Financiële vaste activa (3)

Financiële vaste activa (3)
  6. Deelnemingen (Niet-DAEB)
Boekwaarde 1 januari 2017 1
Investeringen / aankopen / verstrekkingen 0
Desinvesteringen / verkopen / aflossingen 0
Resultaat deelnemingen 0
Dividenduitkering deelnemingen 0
Boekwaarde 31 december 2017 1

6. Deelnemingen (Niet-DAEB)

Het verloop van deze post is als volgt:          
  Boekwaarde 1-1-2017 Aan-/verkopen Resultaat/dividend deelneming Waardewijzigingen Boekwaarde 31-12-2017
Woningnet NV 1 0 0 0 1
Totaal 1 0 0 0 1

Dit betreft een deelneming in Woningnet NV, het aandeel bedraagt 0,02% (2016: 0,02%).

7. Latente belastingvordering(en)

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. Voor de berekening van de latente vordering, die contant is gemaakt tegen 3%, is gerekend met een belastingdruk van 21-25% De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht:

a Verkoop woningen
Het tijdelijke verschil van het resultaat op de woningen (607) welke binnen vijf jaar worden verkocht bedraagt totaal ruim € 10 miljoen. De fiscale waarde is lager dan de marktwaarde, waardoor er een passieve belastinglatentie ontstaat. Ultimo 2017 bedraagt de latente belastingverplichting € 2,1 miljoen.

b Leningen
Op basis van de VSO regels is ultimo 2008 een actieve latentie gevormd voor het tijdelijke verschil van € 13 miljoen tussen de fiscale waardering van de langlopende leningen ad € 309 miljoen en de commerciële waardering ad €322 miljoen De in 2008 gevormde latentie daalt conform een jaarlijks voorgeschreven verloop. In 2037 wordt de laatste vrijval ten laste van het resultaat gebracht. Ultimo 2017 bedraagt de latente belastingvordering € 0,6 miljoen.

c Fiscaal verrekenbare verliezen
Ultimo 2017 bedraagt het totale fiscale verlies € 14,3 miljoen over de periode 2006-2017. In onderstaande tabel is aangegeven in welk jaar welk resultaat is ontstaan:

Jaar Status Belastbaar resultaat Gecompenseerd Stand verliescompensatie
2006 definitief ‑3.329.620 3.329.620 0
2007 definitief ‑1.392.550 1.392.550 0
2008 definitief ‑168.019 168.019 0
2009 definitief ‑10.084.671 10.084.671 0
2010 definitief 0 0 0
2011 definitief ‑6.545.506 2.929.482 ‑3.616.024
2012 definitief ‑10.171.301 0 ‑10.171.301
2013 definitief 5.455.892 ‑5.455.892 0
2014 ingediend 1.412.381 ‑1.412.381 0
2015 ingediend ‑540.769 0 ‑540.769
2016 concept 7.481.569 ‑7.481.569 0
2017 concept 3.554.500 ‑3.554.500 0
Totaal   ‑14.328.094 0 ‑14.328.094

Deze fiscale verliezen uit het verleden worden gecompenseerd met fiscale winsten in de toekomst (uiteraard alleen wanneer er sprake is van fiscale winsten). Bij de uitvoering hiervan wordt een termijn van 9 jaar gehanteerd. Dat wil zeggen dat een verlies uit 2008 nog verrekenbaar is tot en met 2017. De te verwachten verliescompensatie dient als actieve latentie op de balans te worden opgenomen en moet via de Winst & Verliesrekening worden verantwoord. Om deze latentie te kunnen berekenen, moeten we een inschatting maken van de toekomstige fiscale jaarresultaten. Wanneer de inschatting is dat de fiscale resultaten positief zijn, is er ruimte om te compenseren en moet een actieve latentie worden opgevoerd. Op basis van cijfers uit de meerjarenbegroting kunnen we tot en met 2018 gebruik maken van het opgebouwde verliescompensatiesaldo. Ultimo 2017 bedraagt de latente belastingvordering € 3,3 miljoen.
Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:

          2017 2016
Boekwaarde 1 januari         3.727 5.864
Dotaties ten gunste van het resultaat         660 183
Onttrekking ten laste van het resultaat         ‑183 0
Onttrekking ten laste van het resultaat         ‑239 ‑2.320
Boekwaarde 31 december         3.965 3.727

Ultimo 2017 is er voor de “verkoop woningen” een voorziening latente belastingverplichting opgenomen van € 2,1 miljoen. Indien met de vrijval van deze voorziening (ten gunste van het resultaat) rekening wordt gehouden bedraagt per saldo de dotatie ten laste van het resultaat € 1,866 miljoen hetgeen aansluit met de belastingdruk volgens de winst- en verliesrekening.

De samenstelling van de latente belastingvordering is als volgt:

          2017 2016
Belastinglatentie verkoop woningen         0 183
Belastinglatentie leningen         631 870
Belastinglatentie fiscaal verrekenbare verliezen         3.334 2.674
Boekwaarde 31 december         3.965 3.727

Er is geen latentie opgenomen voor het verschil tussen de fiscale waardering van het vastgoed en de commerciële waarde. Het verschil is wel berekend en bedraagt € 200 miljoen (Fiscale waarde € 1,323 miljard -/- Commerciële waarde € 1,343 miljard).

8. Overige vorderingen (Niet-DAEB)

          2017 2016
Stand per 1 januari         349 370
Aflossingen         ‑15 ‑15
Waardeveranderingen         ‑174 ‑6
Stand per 31 december         160 349

Bij de uitvoering van het project Grunobuurt is een zogenaamd WKO-systeem gebouwd. Dit systeem is verkocht aan Rendo duurzaam, waarbij Nijestee recht heeft op toekomstige ontvangsten.

Voorraden (4)

Voorraden (4)
          2017 2016
9. Vastgoed bestemd voor verkoop         538 576
10. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop         4.593 7.981
11. Overige voorraden         246 221
Totaal         5.377 8.778

9. Vastgoed bestemd voor verkoop (Niet-DAEB)

De voorraad  “vastgoed bestemd voor verkoop” betreft opgeleverde en nog niet verkochte woningen en woningen die vanuit de Verkoop onder Voorwaarden regeling teruggekocht zijn en weer ter verkoop worden aangeboden.

Verwachte verkopen Aantal Boekwaarde 31-12-2017 Verwachte opbrengstwaarde
Sociaal vastgoed: woningen      
2018 3 538 538
2019 t/m 2022 0 0 0
Totaal   538 538
       
Het saldo per 31-12-2017 bestaat uit de volgende eenheden:      
Trefkoel 1 bog   251  
Trefkoel 7 pp   52  
H. Cornelisstraat   235  
Totaal   538  

10. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Deze post bestaat uit:            
          2017 2016
Grunobuurt (*)         2.441 2.285
Dierenriemstraat 100 GAK (*)         0 513
Antillenstraat (*)         420 420
De Velden (Niet-DAEB)         210 1.755
Paradijsvogelstraat 2 (*)         147 147
Paradijsvogelstraat 9 (*)         125 125
Stadswerf (Niet-DAEB)         718 2.118
Biemanslocatie Oosterhamrikkade (Niet-DAEB)         532 618
Totaal         4.593 7.981
             
Het verloop van deze post is als volgt:            
          2017 2016
Stand per 1 januari:         7.981 9.813
Overboeking vanuit vastgoed in exploitatie in verband met sloop         156 2.315
Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling         ‑513 ‑3.380
Reeds ontvangen aanbetalingen         ‑3.031 ‑767
Afboekingen naar lagere realiseerbare waarde           0
Stand per 31 december         4.593 7.981

Nijestee heeft enkele locaties extern laten taxeren. Uit deze taxaties is gebleken dat de balanswaarde ultimo 2017 lager is dan de getaxeerde waarde. Derhalve heeft geen afboeking plaatsgevonden. Hieronder een overzicht van de uitkomsten van de taxaties.

Omschrijving Balanswaarde Taxatie Verschil
Grunobuurt 2.441 3.410 969
Antillenstraat 420 425 5
Paradijsvogelstraat 272 360 88
Totaal 3.133 4.195 1.062

* De posten Grunobuurt, Dierenriemstraat, Antillenstraat en Paradijsvogelstraat betreffen grondposities zonder specifieke c.q. concrete bouwplannen.

11. Overige voorraden

Dit betreft voorraad materialen in het magazijn en in de onderhoudsbussen.

Vorderingen (5)

Vorderingen (5)
          2017 2016
12. Huurdebiteuren         743 794
13. Overheid         67 13
14. Belastingen en premies sociale verzekeringen         61 40
15. Vorderingen ter zake van pensioenen         55 37
16. Overige vorderingen         213 113
17. Overlopende activa         3.795 753
Totaal         4.933 1.750
             
Van de vorderingen heeft € 0 een looptijd langer dan één jaar.            

12. Huurdebiteuren

De post huurdebiteuren is als volgt samengesteld:            
          2017 2016
Huurdebiteuren         922 946
Af: voorziening dubieuze debiteuren         ‑179 ‑152
Totaal         743 794
             
Onder de post huurdebiteuren zijn eveneens de te vorderen servicekosten opgenomen.            
Van de huurdebiteuren is een bedrag van circa € 25.000 toe te rekenen aan Niet-Daeb            

14. Belastingen en premies sociale verzekeringen

De specificatie is als volgt:            
          2017 2016
BTW         61 40
Totaal         61 40

16. Overige vorderingen

Deze post is als volgt samengesteld:            
          2017 2016
Verschuldigde bouwtermijnen kopers onroerend goed in ontwikkeling         0 25
Overige         213 88
Totaal         213 113

17. Overlopende activa

Deze post is als volgt samengesteld:            
          2017 2016
Te ontvangen verkochte woningen         946 194
Te ontvangen subsidies vastgoed         2.456 257
Te ontvangen subisidie zorginfra project schots en scheef         105 121
Te ontvangen urgentiecommissie         152 52
Doorbelaste kosten energie Rendo (Vrydemalaan)         79 80
Overige         57 49
Totaal         3.795 753

18. Liquide middelen

18. Liquide middelen            
          2017 2016
Kas         4 3
Rekening-courant ABN-Amro bank         100 36
Rekening-courant BNG         1.980 1.481
Totaal         2.085 1.520

Eigen vermogen (6)

Eigen vermogen (6)
Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:            
          2017 2016
19. Overige reserves         26.038 30.171
20. Herwaarderingsreserve         911.901 849.792
Totaal         937.939 879.963

19. Overige reserves

Het verloop van de overige reserves is als volgt:            
          2017 2016
Stand 1 januari         30.171 19.687
             
Mutaties:            
Overheveling gerealiseerde verkopen van herwaarderingsreserve         6.840 7.607
Resultaat boekjaar, onderdeel Overige reserves         ‑10.973 2.877
          ‑4.133 10.484
             
Stand 31 december         26.038 30.171

20. Herwaarderingsreserve

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

          2017 2016
Stand per 1 januari         849.792 696.729
             
Mutaties:            
Overheveling gerealiseerde verkopen naar Overige reserves         ‑6.840 ‑7.607
Gerealiseerde sloop         ‑9.673 0
Resultaat boekjaar, onderdeel Herwaarderingsreserves         78.622 160.670
          62.109 153.063
             
Stand per 31 december         911.901 849.792

De herwaarderingsreserve betreft het positieve verschil tussen de boekwaarde op basis van de marktwaarde (op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten.

De herwaarderingsreserve ultimo 2017 is als volgt te specificeren:

Bedragen * EUR 1.000 Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB) Commercieel vastgoed in exploitatie (Niet-DAEB) Onroerende zaken tdd exploitatie Totaal
Marktwaarde 1.230.438 112.741 12.094 1.355.273
Historische kostprijs 365.312 77.852 19.406 462.570
Verschil 865.126 34.889 ‑7.312 892.703
Herwaarderingsreserve 874.704 35.941 1.256 911.901
Via Overige reserves ‑9.578 ‑1.052 ‑8.568 ‑19.198

Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen wij naar het bestuursverslag.

Bestemming van het resultaat 2017

Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2017 ad € 67.649 als volgt te bestemmen:

  • Het gerealiseerde resultaat over het boekjaar 2017 ad negatief € 10.973 aan de overige reserves te onttrekken.
  • Het niet-gerealiseerde resultaat ad positief € 78.622 ten gunste van de herwaarderingsreserve te brengen.

De resultaatbestemming is in de jaarrekening verwerkt. Statutair zijn geen voorschriften opgenomen qua resultaatbestemming.

Voorzieningen (7)

Voorzieningen (7)
          2017 2016
21. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen         3.627 6.700
22. Voorziening latente belastingverplichtingen         2.104 0
Totaal         5.731 6.700

21. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt:

          2017 2016
Stand per 1 januari         6.700 2.545
Onttrekking aan voorziening         ‑6.700 ‑2.545
Toevoeging aan voorziening         3.627 6.700
Stand per 31 december         3.627 6.700
             
De stand ultimo 2017 bestaat uit de volgende projecten:            
             
Omschrijving Saldo          
EV Oliemuldersweg, Klaprooslaan GB025 1.232          
WRM Stadswerf 385          
EV G.Doustraat 2-78a 2e fase GB0723 & GB06666 205          
EV Tulpstraat/Seringenhof Kamperfoeliestraat GB412 165          
Verbouw BOG's Irislaan 55 en R. van Rijnstraat 141          
Nieuwbouw Bedumerweg 1.482          
EV complex 0280 17          
Totaal 3.627          
             
             
             
             
             

22. Voorziening latente belastingverplichtingen

Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte voorziening latente belastingverplichtingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:

          2017 2016
Boekwaarde 1 januari         0 1.961
Toevoeging         2.104 0
Onttrekkingen         0 ‑1.961
Boekwaarde 31 december         2.104 0

Langlopende schulden (8)

Langlopende schulden (8)
          2017 2016
23. Schulden/leningen overheid en kredietinstelling         378.761 395.502
24. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV         13.631 13.115
25. Overige schulden         4.300 4.670
Totaal         396.692 413.287

23. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen

          2017 2016
Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen per 1 januari:         408.484 437.249
Mutaties in het boekjaar:            
Nieuw opgenomen leningen         15.600 0
Aflossing         ‑12.932 ‑28.765
          2.668 ‑28.765
Schulden/leningen overheid en kredietinstelling per 31 december:         411.153 408.484
Af: aflossingsverplichting komend boekjaar         ‑32.392 ‑12.982
Stand per 31 december         378.761 395.502

Van de leningportefeuille is een bedrag van € 13,85 miljoen als Niet-DAEB gekwalificeerd.

De leningportefeuille, ingedeeld naar financieringswijze, is als volgt opgebouwd:

Financieringswijze Aantal leningen Restant hoofdsom Gemiddelde resterende looptijd Gemiddelde rente %
Annuïteit 66 183.553 16,7 3,39
Fixe 4 73.000 24,5 4,08
Basisrente 11 144.000 43,1 3,49
Roll-over /Flex 2 10.600 5,8 0,30
Totaal 83 411.153 27,1 3,47

De looptijd van de leningen is als volgt opgebouwd:

Looptijd Stand per 31-12-2017 Aantal leningen
Korter dan 1 jaar 24.449 4
Tussen 1 en 5 jaar 902 3
Langer dan 5 jaar 385.802 76
Totaal 411.153 83

De leningportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:

Soort lening Stand per 31-12-2017 Aantal
Vastrentende leningen 164.853 50
Variabel rentende leningen 102.300 22
Basisrente leningen 144.000 11
Totaal 411.153 83

De leningen zijn bij de volgende partijen afgesloten:

Geldgevers Stand per 31-12-2017 Aantal
BNG Bank 210.333 26
NWB Bank 147.007 14
Gemeente Groningen 53.411 42
SVN 402 1
Totaal 411.153 83

Voor de leningen is hypothecaire zekerheid ter hoogte van de totale schuld verstrekt met betrekking tot het onroerend goed.

24. Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB)

Het verloop van deze post is als volgt:

Het verloop van deze post is als volgt:            
          2017 2016
Stand per 1 januari         13.115 13.661
Verkochte woningen         0 40
Teruggekochte woningen         ‑595 ‑1.600
Opwaarderingen         1.111 1.014
Afwaarderingen         0 0
Stand per 31 december         13.631 13.115
             
De terugkoopverplichting uit hoofde van nieuwbouw verkocht onder voorwaarden heeft betrekking op 61 woningen (2016: 64) en 34 ateliers (2016: 34)            
             
Deze post is als volgt samengesteld:            
Bloemsingel: 34 ateliers         1.294  
De Velden: 21 woningen         4.889  
Sterrenhof: 21 woningen         4.144  
Grunobuurt: 12 woningen         1.919  
De Stadswerf: 7 woningen         1.385  
Totaal         13.631  

25. Overige schulden

          2017 2016
Waarborgsommen         389 420
Erfpachtverplichtingen (Niet-DAEB)         3.911 4.237
Afkoopsom huur         0 13
Totaal         4.300 4.670
             
De erfpachtverplichtingen zijn als volgt te specificeren:            
          2017 2016
Pioenstraat         209 220
Gerbrand Bakkerstraat         2.920 3.147
Hyacinthstraat         453 527
Kooykerplein         329 343
Totaal         3.911 4.237

Kortlopende schulden (9)

Kortlopende schulden (9)
          2017 2016
26. Schulden aan overheid         41 1.057
27. Schulden aan kredietinstellingen         32.392 12.982
28. Schulden aan leveranciers         7.779 7.790
29. Belastingen en premies sociale verzekeringen         3.486 3.784
30. Schulden ter zake van pensioenen         0 0
31. Overige schulden         404 385
32. Overlopende passiva         10.361 9.765
Totaal         54.463 35.763

26. Schulden aan overheid

          2017 2016
Schulden gemeente Groningen         41 1.057
Totaal         41 1057

27. Schulden aan kredietinstellingen

          2017 2016
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen         32.392 12.982
Totaal         32.392 12.982

Van de Aflossingsverplichting komend boekjaar is een bedrag van € 852 als Niet-DAEB gekwalificeerd.

29. Belastingen en premies sociale verzekeringen

          2017 2016
Loonbelasting         403 375
Omzetbelasting         2.979 3.310
Premies bedrijfsvereniging         104 99
Totaal         3.486 3.784

31. Overige schulden

De overige schulden betreft de verplichting, van Nijestee, ten aanzien van het personeel inzake de niet opgenomen verlofuren.

32. Overlopende passiva

  2017   2016  
  Totaal > 1 jaar Totaal > 1 jaar
Vooruit ontvangen huur 796 0 350 0
Niet vervallen rente op leningen 6.842 0 7.042 0
Te verrekenen met bewoners 611 0 543 0
Nog te betalen projectkosten 1.469 0 835 0
Overig 643 0 995 0
Totaal 10.361 0 9.765 0

Financiële instrumenten

Algemeen
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Nijestee maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de toegelaten instelling blootstelt aan marktrisico, reële waarde-, renterisico, kasstroomrenterisico en prijsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de toegelaten instelling een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Nijestee te beperken. Nijestee zet geen afgeleide financiële instrumenten in, zoals derivaten.

Kredietrisico
Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Nijestee kunnen voldoen. Verder wordt hieronder verstaan het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren.

Nijestee maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt Nijestee enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Deze procedures zijn vastgelegd in het Treasurystatuut.
Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Nijestee.

Liquiditeitsrisico
Dit betreft het risico dat Nijestee over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen.
Om te waarborgen dat Nijestee aan haar verplichtingen kan voldoen zijn naast het aantrekken van langlopende leningen, kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 7 miljoen (2016: €7 miljoen). Nijestee bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen. Het management ziet erop toe dat Nijestee steeds voldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om aan de verplichtingen te kunnen voldoen en dat tevens voldoende financiële ruimte onder de beschikbare faciliteiten beschikbaar blijft om steeds binnen de gestelde doelstellingen te blijven.

Valutarisico
Nijestee loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.

Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s)
Nijestee loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden waaronder schulden aan kredietinstellingen.

Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Nijestee het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente. Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Nijestee risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente. Voor schulden met variabele renteafspraken zijn ook  geen financiële derivaten afgesloten. Het kasstroomrisico wordt afgedekt door twee roll-over leningen die in 2013 zijn afgesloten (hoofdsom € 25 miljoen).

Rentevoet leningen met resterende looptijden
Ter beoordeling van het prijsrisico dat Nijestee loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden :

Bedragen * € 1.000)                
Restant looptijd Aantal Tot 3% 3% - 4% 4% - 5% 5% - 6% 6% - 7% > 7% Totaal
1 – 5 jaar 7 902 2.052 22.397 0 0 0 25.351
6 – 10 jaar 16 30.367 0 0 0 0 112 30.479
11 – 15 jaar 29 9.806 13.130 11.729 17.660 2.711 275 55.311
16 – 20 jaar 16 34.974 5.642 41.229 0 0 167 82.012
> 20 jaar 15 43.000 109.000 66.000 0 0 0 218.000
Totaal 83 119.049 129.824 141.355 17.660 2.711 554 411.153

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,47%.

Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen
Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen en de eindaflossingen:

Bedragen * € 1.000)    
Jaar Jaaraflossingen Eindaflossingen
2018 7.943 24.449
2019 8.238 0
2020 9.157 0
2021 9.419 25
2022 9.549 162

De looptijd van de leningenportefeuille overheid- en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 27,1 jaar (2016: 27,7 jaar).

Het renterisico is de som van de aflossingen, renteconversies en de benodigde (her)financiering uitgedrukt in een percentage van de som van de opgenomen kapitaalmarktleningen. Intern hebben we de limiet voor renterisico’s in het Treasurystatuut vastgesteld op maximaal 15% per jaar (exclusief spreadherzieningen) en maximaal 20% (inclusief spreadherzieningen). Het renterisico blijft de komende jaren beneden deze grens, behalve in de jaren 2018 en 2024. Zie onderstaande tabel.

Renterisico leningen Nijestee Renterisico leningen Nijestee

Nadere toelichting

Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht:

  • De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzienings-moment. Het risico van deze leningen betreft:
    • op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente;
    • de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente 
  • De rente van de variabel rentende leningen (roll-over leningen) zijn gebaseerd op 1-maands Euribor of zesmaands Euribor. De rente van de roll-over leningen is opgebouwd uit het Euribor percentage en een liquiditeitsopslag die varieert van 22 basispunten tot 67 basispunten.
  • De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 0 basispunten en 56 basispunten. De basisrenteleningen tellen voor 50% mee in het renterisico.

Marktrisico
Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.

Reële waarde
Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Nijestee het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente. Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.

De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van Nijestee luidt als volgt:

         
Bedragen * € 1.000) Boekwaarde 2017 Boekwaarde 2016 Reële waarde 2017 Reële waarde 2016
In de balans opgenomen:        
Financiële activa:        
- Deelnemingen 1 1 1 1
- Belastinglatenties 3.965 3.727 3.965 3.727
- Overige vorderingen 160 349 160 349
- Vlottende vorderingen 4.933 1.751 4.933 1.751
- Liquide middelen 2.085 1.520 2.085 1.520
Totaal 11.144 7.348 11.144 7.348
         
Financiële passiva:        
- Langlopende schulden 411.153 408.485 587.353 621.742
- Kortlopende schulden 21.986 22.781 21.986 22.781
Totaal 433.139 431.266 609.339 644.523

De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.

De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen op basis van de IRS curve ultimo 2017.

Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen

Voorwaardelijke verplichtingen
WSW obligoverplichting
Leningen van toegelaten instellingen, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage. De hoogte van het obligotarief is voor 2017 vastgesteld op 3,85 % (2016: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2017 €15.610.000 (2016: € 15.690.000).
Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Meerjarige financiële verplichtingen
Operational leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Nijestee ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. Eind 2017 heeft Nijestee ten aanzien van de bedrijfsauto’s leaseverplichtingen ter grootte van € 256.033 ( 2016: € 391.635).

  2017 2016
Periode < 1 jaar 8.000 10.000
1 jaar < periode < 5 jaar 248.000 382.000
Totaal 256.000 392.000

Erfpachtverplichtingen
Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 42.293.  De canonverplichtingen hebben een looptijd langer dan vijf jaar.

Huurverplichtingen
Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 111.505,-. Nijestee is een huurverplichting aangegaan voor de huur van de grond onder de studio’s aan de Vrydemalaan. De huur bedraagt € 92.887,- per jaar, het contract loopt tot 1 april 2024. Ook de grond onder de studio’s op het Damsterdiep (gedeeltelijk) wordt gehuurd, de huur bedraagt € 18.618,- per jaar. De Gemeente is van plan deze grond te verkopen. Nijestee gaat de studio’s slopen. De verwachting is dat de grond t/m eind 2018 gehuurd wordt.

Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen in sociaal vastgoed voor nieuwbouw, renovatie en energetische verbeteringen van woningen voor een totaalbedrag van € 4.781.597 (2016: € 17.903.839), zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zijn voorzien in de jaarrekening.

Onderhoudsverplichtingen
Er zijn verplichtingen aangegaan voor planmatig onderhoud voor een bedrag van € 198.108  (2016: € 730.756).

Terugkoopverplichtingen
De terugkoopverplichtingen uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling zijn vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.

Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties
Nijestee draagt geen hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Nijestee is ook geen commanditair vennoot  in commanditaire vennootschappen en heeft geen bankgaranties verstrekt voor deelnemingen.

Borgstelling
Door de toegelaten instelling zijn geen borgstellingen verleend.

Claims
Tegen de toegelaten instelling zijn geen claims ingediend die door haar worden betwist.

Niet in de balans opgenomen activa
Tot en met 2017 zijn 95 woningen/ateliers onder een VOV-regeling verkocht, welke kwalificeren als verkooptransactie (in het boekjaar 2016: 98 woningen/ateliers). Omdat de verkoop van deze woningen kwalificeert als een verkooptransactie, zijn deze woningen na verkoop niet meer in de balans opgenomen. De condities van de terugkooprechten/plichten -zijn opgenomen in de toelichting op de balans onder Vastgoed verkocht onder voorwaarden.

Prestatieafspraken
Nijestee heeft met de gemeente Groningen en de andere woningcorporaties in de stad meerjarige afspraken gemaakt over de ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen. In totaal worden in de stad Groningen over de periode 2018-2021 totaal 915 woningen toegevoegd en ruim 6.000 woningen verduurzaamd.
In onderstaande tabel de specificatie.

Maatregelen alle corporaties 2018 -2021          
           
Maatregel 2018 2019 2020 2021 Eindtotaal
Nieuwbouw 314 1.156 378 470 2.318
Sloop ‑325 0 ‑166 ‑106 ‑597
Transformatie 1 2 0 0 3
Verduurzaming 1.357 2.132 1.314 1.329 6.132
Verkoop ‑228 ‑158 ‑211 ‑212 ‑809

Het aandeel van Nijestee is zichtbaar in onderstaande tabel.

Maatregelen Nijestee 2018 -2021          
           
Maatregel 2018 2019 2020 2021 Eindtotaal
Nieuwbouw 107 644 244 240 1.235
Sloop ‑293 0 0 ‑66 ‑359
Transformatie 0 0 0 0 0
Verduurzaming 300 1.100 300 300 2.000
Verkoop ‑50 ‑50 ‑50 ‑50 ‑200

Toelichting op de winst- en verliesrekening (in duizenden euro's)

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (10)

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (10)

33. Huuropbrengsten

  2017 2016
Woningen en woongebouwen DAEB 73.310 70.204
Woningen en woongebouwen niet-DAEB 4.433 5.926
Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB 802 1.512
Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB 2.020 2.228
  80.565 79.870
Huurderving wegens leegstand ‑702 ‑638
Huurderving wegens oninbaar ‑204 ‑185
Huurderving wegens wijkvernieuwing ‑332 ‑565
Totaal 79.327 78.482

De netto huur is per 1 juli 2017 aangepast met gemiddeld 0% (1 juli 2016: 0,8%). Circa 2.000 woningen hebben een afwijkend percentage gekregen. Zo zijn relatief goedkope sociale huurwoningen verhoogd met 1%; relatief dure sociale huurwoningen zijn verlaagd met 1%. De totale huursomstijging over 2017 bedraagt 0,6%. De huursomstijging is de optelsom van de jaarlijkse huurstijging per 1 juli en de huuraanpassing bij mutatie.

34. Opbrengsten servicecontracten

  2017 2016
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten 3.093 3.169
Derving wegens leegstand ‑29 ‑34
Totaal 3.064 3.135

35. Lasten servicecontracten

  2017 2016
Servicecontracten ‑2.921 ‑3.055
Toegerekende organisatiekosten ‑101 ‑93
Totaal ‑3.022 ‑3.148

37. Lasten verhuur en beheeractiviteiten

  2017 2016
Met betrekking tot vastgoed in exploitatie ‑7.892 ‑6.743
Met betrekking tot vastgoed in exploitatie beheer - en administratiekosten VvE ‑445 ‑467
Met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verhuur ‑568 ‑417
Af: kosten personeel belast met treasury 30 30
Totaal ‑8.875 ‑7.597

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de Kostenverdeelstaat.
Daarin worden de organisatiekosten, welke onder andere bestaan uit lonen en salarissen en overige bedrijfskosten, op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen onderscheid gemaakt naar exploitatie, projectontwikkeling, verkoop en leefbaarheid. In 2018 is een rapport van Aedes uitgebracht: “afspraken werkgroep bedrijfslasten, inclusief attentiepunten bij opstellen jaarrekening en DVI 22 januari 2018”.  Indien van toepassing hebben we de aanbevelingen die uit dit rapport voortvloeien opgevolgd en hebben we tevens de vergelijkende cijfers aangepast.

Lonen en salarissen

De lasten betreffende lonen en salarissen voor Nijestee betreffen:

  2017 2016
Salarissen ‑7.748 ‑7.537
Sociale lasten ‑1.296 ‑1.261
Pensioenen ‑1.278 ‑1.194
Overige personeelskosten ‑1.751 ‑1.573
Totaal ‑12.073 ‑11.565

Bij Nijestee waren ultimo 2017 170,8 werknemers in dienst (2016: 158,3). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Deze werknemers waren in 2017 allen in Nederland werkzaam (2016: idem).

De uitsplitsing naar organisatieonderdeel, per ultimo 2017 is als volgt:

    Fte
Directie Staf   14,6
Woondiensten   57,8
Vastgoed   18,2
F&I   15,8
Onderhoud   64,4
Totaal   170,8

Pensioenlasten

De medewerkers van Nijestee hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

Per 31 december 2017 bedroeg de beleidsdekkingsgraad van het SPW 113,4% (31-12-2016: 109,5%). De beleidsdekkingsgraad is de gemiddelde dekkingsgraad over de laatste 12 maanden. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen.

38. Lasten onderhoudsactiviteiten

  2017 2016
Niet-planmatig onderhoud:    
Dagelijks- en verhuisonderhoud ‑7.774 ‑6.521
Brand- en stormschades ‑139 ‑52
Bijdrage aan verenigingen van eigenaren ‑169 ‑174
  ‑8.082 ‑6.747
     
Planmatig onderhoud:    
Gerealiseerde werkzaamheden ‑9.731 ‑8.621
Contract onderhoud (CV, lift etc) ‑2.072 ‑2.074
Bijdrage aan verenigingen van eigenaren ‑1.480 ‑1.512
Woonomgeving ‑526 ‑514
  ‑13.809 ‑12.721
Bij: toegerekende lasten onderhoudsactiviteiten ‑6.082 ‑5.775
Af: beheerkosten werkapparaat 2.100 2.362
Totaal ‑25.873 ‑22.881

39. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

  2017 2016
Operationele lasten:    
Belastingen ‑5.492 ‑5.440
Verzekeringen ‑259 ‑265
Contributie landelijke federatie ‑88 ‑87
Heffingen rijk ‑7.093 ‑6.332
Kosten elektra niet afgerekend met bewoners ‑674 ‑754
Advieskosten ‑23 ‑247
Huur gronden en bijdrage aan investeringskosten mbt deze gronden ‑187 ‑200
Woningnet beheer en optimalisatie ‑168 ‑163
Taxatiekosten ‑163 ‑91
Overige personeelskosten ‑87 ‑55
Overige operationele kosten ‑807 ‑528
  ‑15.041 ‑14.162
Opbrengsten in mindering op operationele lasten:    
Vrijval erfpacht (Niet-DAEB) 591 533
Inschrijfgeld woningnet 303 341
Bijdrage thuiszorgproject Schots en Scheef 105 121
Dekking uren huismeesters 101 101
Vergoeding buitensluiting 51 56
Vergoeding woningverbetering 35 43
Vergoeding woonaanpassingen 20 12
Vergoeding WIF onderhoud 0 0
Vergoeding telefoonmasten 15 15
Vergoeding WIF beheer woningen 0 0
Overige 262 153
  1.483 1.375
Totaal ‑13.558 ‑12.787

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (11)

Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (11)

40. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

  2017 2016
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling (Niet-DAEB) 607 0
Totaal 607 0

41. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling

  2017 2016
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling (Niet-DAEB) ‑637 135
Totaal ‑637 135

De omzet en uitgaven 2017 hebben betrekking op verkoop bedrijfs-onroerend goed (4 eenheden) en parkeerplaatsen (5 eenheden) project Trefkoel/Upsilion.

42. Toegerekende organisatiekosten

  2017 2016
De toegerekende organisatiekosten zijn als volgt te specificeren:    
Brutosalarissen ‑12 0
Sociale lasten ‑2 0
Pensioenlasten ‑2 0
Uitzendkrachten ‑1 0
Overige personeelskosten ‑2 0
Huisvestingskosten 0 0
Automatiseringskosten ‑2 0
Bestuurskosten ‑0 0
Overige bedrijfskosten ‑3 0
Af: dekking verkoop 0 0
Af: geactiveerde productie eigen bedrijf 0 0
Totaal ‑25 0

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (12)

Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (12)

43. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille

  2017 2016
De verkoopopbrengst bestaand bezit is als volgt te specificeren:    
Woningen vanuit verhuur 20.239 20.146
Woningen vanuit VoV 960 2.063
Bedrijfs-onroerend goed 685 1.172
Garages en bergingen 492 192
Gronden 160 4
Locaties 3.291 2.746
Totaal 25.827 26.323

Van de totale verkoopopbrengst ad € 25.827, is een bedrag van € 18.115 te kwalificeren als Niet-DAEB.

44. Toegerekende organisatiekosten

  2017 2016
De toegerekende organisatiekosten zijn als volgt te specificeren:    
Brutosalarissen ‑213 ‑225
Sociale lasten ‑36 ‑39
Pensioenlasten ‑34 ‑34
Uitzendkrachten ‑17 0
Overige personeelskosten ‑29 ‑40
Huisvestingskosten ‑12 ‑6
Automatiseringskosten ‑29 ‑32
Bestuurskosten ‑3 ‑3
Overige bedrijfskosten ‑53 ‑26
Af: dekking verkoop 211 215
Af: geactiveerde productie eigen bedrijf 0 0
Totaal ‑215 ‑190

45. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

  2017 2016
De boekwaarde verkocht bestaand bezit is als volgt te specificeren:    
Woningen vanuit verhuur ‑16.724 ‑15.747
Woningen/ateliers vanuit VoV ‑799 ‑1.814
Bedrijfs-onroerend goed ‑617 ‑1.263
Garages en bergingen ‑536 ‑163
Locaties ‑3.271 ‑1.928
Totaal ‑21.947 ‑20.915

Van de totale boekwaarde ad € 21.947, is een bedrag van € 16.302 te kwalificeren als Niet-DAEB.

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit:    
Woningen vanuit verhuur 104 133
Woningen vanuit VoV 4 10
Grond erfpacht 16 0
Bedrijfs-onroerend goed 5 5
Garages en bergingen 77 61
Locaties 2 3
Totaal 208 212

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13)

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (13)

46. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

  2017 2016
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling 0 0
Afwaardering wegens MV (*1) investeringen mbt sociaal vastgoed ‑2.941 ‑4.601
Afwaardering wegens MV (*2) energetische verbeteringsprojecten ‑10.281 ‑7.227
Verhuiskosten ‑104 ‑184
Afboeking en nazorg diverse projecten ‑107 ‑28
Afboeking kosten projecten omgeving ‑330 ‑267
Totaal ‑13.763 ‑12.307

(*1) MV = MarktwaardeVerlies

De afwaardering wegens MV investeringen m.b.t. sociaal vastgoed laat zich als volgt specificeren:

MV Paddepoel ZO NOM ‑353
MV Sloop Grunobuurt ‑41
MV Sloop Klaprooslaan - Treslinghuis ‑631
MV nieuwbouw Kopland ‑1.119
MV nieuwbouw Trefkoel - Upsilon ‑57
MV nieuwbouw de Zaag 2.418
MV nieuwbouw Bedumerweg ‑3.000
MV ombouw BOG Irislaan 55 en R. van Rijnstraat 224 naar woning ‑158
Totaal ‑2.941

Van het Marktwaarderesultaat van De Zaag is een bedrag van positief € 876 te kwalificeren als Niet-DAEB.

(*2) De afwaardering wegens MV Energetische verbeteringsprojecten laat zich als volgt specificeren:

MV Energetische verbetering Esdoornlaan ‑935
MV Energetische verbetering 150 studio's Damsterdiep 3
MV Energetische verbetering Oliemuldersweg ‑1.269
MV Energetische verbetering Goudenregenplein 36
MV Energetische verbetering Zaagmuldersweg/Irislaan 93
MV Energetische verbetering Kamperfoeliestraat ‑145
MV Energetische verbetering Oosterpark divers ‑1.849
MV Energetische verbetering Beukenlaan en omgeving ‑303
MV Energetische verbetering Klaprooslaan / Seringenhof 268
MV Energetische verbetering Heesterpoort ‑170
MV Energetische verbetering Kamperfoeliestraat ‑942
MV Energetische verbetering G. Doustraat ‑2.070
MV Energetische verbetering Eglantierstraat ‑2.305
MV Energetische verbetering Genestetstraat ‑428
Step-subsidies diverse projecten 171
Zonnepanelen ‑183
Led verlichting diversen ‑99
Kwaliteitsverbetering NPO ‑154
Totaal ‑10.281

47. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

  2017 2016
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie 10.135 16.353
Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie 53.520 135.229
Totaal 63.655 151.582

De niet-gerealiseerde waardeverandering is als volgt te specificeren

Omschrijving DAEB Niet-DAEB Totaal
Reguliere waardemutatie a.g.v. marktontwikkelingen 50.264 9.726 59.990
Waardemutatie energetische verbeteringen 3.191 0 3.191
Waardemutatie parkeren Rederijker en Radesingel 0 409 409
Overig 65 0 65
Totaal 53.520 10.135 63.655

48. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden (Niet-DAEB)

  2017 2016
Waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden 1.234 1.145
Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen vastgoed verkocht onder voorwaarden ‑1.062 ‑1.013
Totaal 172 132

49. Overige organisatiekosten

  2017 2016
Kosten uit hoofde van treasury ‑30 ‑30
Totaal ‑30 ‑30

50. Leefbaarheid

De leefbaarheidskosten zijn als volgt te specificeren:

  2017 2016
Fysieke kwaliteit woonomgeving ‑367 ‑353
Leefklimaat in de buurt ‑277 ‑269
Sociale samenhang in de buurt ‑209 ‑202
Totaal ‑853 ‑824

Saldo financiële baten en lasten (14)

Saldo financiële baten en lasten (14)

Het saldo financiële baten en lasten is als volgt te specificeren:

  2017 2016
51. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten 0 40
52. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 117 110
53. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 679 724
54. Rentelasten en soortgelijke kosten ‑15.136 ‑16.262
Totaal ‑14.340 ‑15.388

Van de Rentelasten is een bedrag van € 798 te kwalificeren als Niet-DAEB.

Deels betreft dit reguliere rentelasten (€ 543). Het restant ad € 255 betreft rente egalisatie erfpacht.

55. Belastingen

De belastingen zijn als volgt te specificeren:

  2017 2016
Mutatie compensabele verliezen 660 ‑2.238
Mutatie tijdelijke verschillen ‑2.526 2.063
Totaal ‑1.866 ‑176

Het effectieve belastingtarief in 2017 bedraagt 3% (2016: 0,11%). Het verschil met het toepasselijke tarief, zijnde 20- 25%, wordt veroorzaakt door mutaties in latente vorderingen – voorzieningen. De latente vorderingen en – voorzieningen zijn gevormd door tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen en doordat er sprake is van fiscaal compensabele verliezen.

Toelichting op het kasstroomoverzicht (in duizenden euro's)

Samenstelling geldmiddelen

Liquide middelen per 31 december 2016 1.520  
Zeer liquide effecten per 31 december 2016 0  
Geldmiddelen per 31 december 2016 volgens het kasstroomoverzicht   1.520
     
Balansmutatie geldmiddelen in 2017   565
     
Liquide middelen per 31 december 2017 2.085  
Zeer liquide effecten per 31 december 2017 0  
Geldmiddelen per 31 december 2017 volgens het kasstroomoverzicht   2.085

Gebeurtenissen na balansdatum

Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden.

 

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen

Wet Normering Topinkomens

De bezoldiging van de functionarissen die over 2017 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:

Bedragen x € 1 P.L. Bregman H. Raatjes C. Terhell
Functiegegevens Directeur / bestuurder Directeur vastgoed Directeur woondiensten
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12
Omvang dienstverband (in fte) 1,0 0,6 1,0
Gewezen topfunctionaris ? Nee Nee Nee
(Fictieve) dienstbetrekking ? Ja Ja Ja
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 145.623 78.190 87.289
Beloningen betaalbaar op termijn 21.424 11.466 16.076
Subtotaal 167.047 89.656 103.365
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 181.000 100.564 181.000
       
-/- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t N.v.t N.v.t
Totale bezoldiging 167.047 89.656 103.365
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t N.v.t
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1-31/12 1/1-31/12 1/1-31/12
Omvang dienstverband 2016 (in fte) 1,0 0,6 1,0
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 145.623 79.703 87.280
Beloningen betaalbaar op termijn 21.105 11.310 15.694
Totale bezoldiging 2016 166.727 91.013 102.974
       
Bedragen x € 1 J.G. Houtsma J.F. Drenth  
Functiegegevens Directeur financiën Directeur onderhoud  
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1-31/12 1/1-31/12  
Omvang dienstverband (in fte) 1,0 1,0  
Gewezen topfunctionaris ? Nee Nee  
(Fictieve) dienstbetrekking ? Ja Ja  
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 98.677 108.792  
Beloningen betaalbaar op termijn 17.358 19.628  
Subtotaal 116.035 128.420  
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 181.000 181.000  
       
-/- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t N.v.t  
Totale bezoldiging 116.035 128.420  
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t  
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1-31/12 1/1-31/12  
Omvang dienstverband 2016 (in fte) 1,0 1,0  
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 100.590 109.692  
Beloningen betaalbaar op termijn 17.377 19.331  
Totale bezoldiging 2016 117.967 129.024  

Er is geen sprake van bezoldiging van topfunctionarissen & gewezen topfunctionarissen zonder dienstbetrekking en ook niet van bezoldiging van overige functionarissen met of zonder dienstbetrekking.

Er is geen sprake van uitkeringen bij einde dienstverband van topfunctionarissen &  gewezen topfunctionarissen en ook niet van uitkeringen bij einde dienstverband van overige functionarissen.

De bezoldiging van de raad van commissarissen die over 2017 in het kader van de WNT verantwoord worden, is als volgt:

  Dhr. W.M. de Jong Dhr. A. Wink Dhr. J. Th. Blok
  Voorzitter Vice-voorzitter Lid
Bedragen x € 1      
Functiegegevens      
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 28/10
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 18.450 11.600 8.927
Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 0
Subtotaal 18.450 11.600 8.927
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 27.150 18.100 14.926
       
-/- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t N.v.t N.v.t
Totale bezoldiging 18.450 11.600 8.927
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t N.v.t
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 13.218 8.000 8.512
Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 0
Totale bezoldiging 2016 13.218 8.000 8.512
       
  Dhr. E. de Boer Mw. M. Kuin Mw. J. Tiemersma
  Lid Lid Lid
Bedragen x € 1      
Functiegegevens      
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12 1/1 - 15/6 1/1 - 31/12
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 11.600 5.817 11.758
Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 0
Subtotaal 11.600 5.817 11.758
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 18.100 8.232 18.100
       
-/- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t N.v.t N.v.t
Totale bezoldiging 11.600 5.817 11.758
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t N.v.t N.v.t
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 8.000 8.111 8.000
Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 0
Totale bezoldiging 2016 8.000 8.111 8.000

Toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording
De WNT stelt een maximum bezoldiging die voor  2017 is vastgesteld op 100% van een ministersalaris. Voor 2017 is dat bedrag vastgesteld op € 181.000. Aanvullend zijn vanaf 1 januari 2014 voor de sector maxima vastgesteld op basis van een aantal criteria. Hiervoor gelden een aantal bezoldigingsklassen.
Indeling in een bezoldigingsklasse vindt plaats op basis van enerzijds het aantal verhuureenheden en anderzijds op basis van het aantal inwoners van de grootste gemeente waarin een toegelaten instelling minimaal 20% van haar verhuureenheden in eigendom of beheer heeft.
Bezoldigingsklasse H omvat corporaties met 10.001 – 25.000 verhuureenheden en gemeentes van 150.001 – 375.000 inwoners. Op basis hiervan is Nijestee geplaatst in bezoldigingsklasse H.
Het maximum voor Nijestee bedraagt € 181.000,-.

De directie van Nijestee bestaat uit de Algemeen directeur / bestuurder en de directeuren van de bedrijfsonderdelen Financiën, Onderhoud, Vastgoed en Woondiensten. Gezamenlijk zijn zij belast met de leiding van Nijestee. Besluiten worden door het DO (Directie-overleg) genomen. De WNT is van toepassing op de leden van het DO. De salarissen van de overige directeuren vallen eveneens binnen de WNT.

Er is geen sprake van overschrijding van de van toepassing zijnde WNT-normen, waarbij de WNT- norm zo nodig is herrekend op basis van een dienstverband  korter dan een vol jaar en/of een dienstverband lager dan een voltijdsdienstverband.

Accountantskosten

De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt:

  2017
  BDO Accountants
   
Controle van de jaarrekening 2017 93
Andere controleopdrachten 5
Totaal 98
   
  2016
  BDO Accountants
   
Controle van de jaarrekening 72
Andere controleopdrachten 5
Totaal 77

Bovenstaande honoraria voor onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening 2017 ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende 2017 zijn verricht.
Bovenstaande toelichting van de accountantshonoraria van BDO is verplicht op grond van de wet (artikel 2: 382a BW).

Ondertekening van de jaarrekening

Bestuur

De jaarrekening van Nijestee is opgesteld door het bestuur op 27 februari 2018.


 

de heer P.L. Bregman
Algemeen directeur-bestuurder

Raad van commissarissen

De jaarrekening van Nijestee is vastgesteld door de raad van commissarissen op 18 april 2018.

de heer W.M. de Jong
Voorzitter



de heer  A. Wink
Vicevoorzitter



de heer E.A. de  Boer
Lid



de heer J.Regterschot
Lid



mevrouw J.J. Tiemersma
Lid