Voldoende woningen

3.1 Op zoek naar nieuwe bouwlocaties

In de stad is een grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Wij bieden woonruimte aan zo’n 22.000 mensen. Een groot deel van onze woningen ligt in de woonwijken rondom de binnenstad, de naoorlogse wijken en de wijken uit de jaren 80. In veel van deze wijken hebben we de laatste twintig jaar flink geïnvesteerd, samen met de andere corporaties en de gemeente Groningen. Dat blijft nodig. Niet alleen in het onderhoud en de duurzame verbetering van woningen, we investeren ook in nieuwbouw. Soms omdat de verouderde woningen simpelweg niet meer voldoen, maar ook omdat we willen blijven zorgen voor een gemengd aanbod in de wijken, voor verschillende doelgroepen met een verschillende portemonnee. Nieuwbouw zorgt voor een verbetering van kwaliteit en maakt dat ook toekomstige generaties goed en betaalbaar kunnen wonen.

Ons plan is om meer sociale huurwoningen te bouwen, om te groeien. Het afgelopen jaar ontwikkelden we vooral woningen op locaties die we al in bezit hebben. Als we onze plannen willen halen, zijn andere locaties nodig. In 2017 maakten we een Bid-book, als onderdeel van het ‘Bod’ aan de gemeente Groningen. In dat Bid-book beschreven we diverse locaties waar sociale huurwoningen gebouwd zouden kunnen worden. Op een aantal locaties zagen we ook mogelijkheden om een mix aan koop- en huurwoningen te bouwen, waarbij dan een commerciële partij de koopwoningen zou kunnen ontwikkelen. In totaal ging het om het vervangen van 1.000 woningen en het toevoegen van 1.500 woningen in samenwerking met derden.

In juni 2017 boden we het Bid-book aan bij de wethouder van de gemeente Groningen. Deze toonde zich blij verrast met ons initiatief. Voor de ontwikkeling van een aantal locaties is samenwerking met de gemeente noodzakelijk. In de komende periode zal duidelijk worden in hoeverre ons aanbod aansluiting vindt bij de ambities van de gemeente Groningen.

3.2 Eisen aan nieuwe verhuringen

Vanaf 1 januari 2011 zijn corporaties verplicht om bij nieuwe verhuringen het verzamelinkomen van  huurders te toetsen en deze gegevens te registreren. Nieuwe huurders moeten een inkomensverklaring van de Belastingdienst, een DUO-verklaring of een COA-verklaring inleveren. We controleren zelf altijd periodiek of routinematige zaken correct door medewerkers worden uitgevoerd. In het afgelopen jaar besteedden we veel tijd en aandacht aan een zorgvuldige uitvoering van deze rijksmaatregel, waarin bepaald is dat minimaal 90% van de sociale huurwoningen (huur tot €710,68) verhuurd moeten worden aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 40.349.

We verhuurden in het verslagjaar 1.907 sociale huurwoningen, inclusief tijdelijke en onzelfstandige woningen. In de stad Groningen liggen de inkomens lager dan het landelijk gemiddelde, het overgrote deel van de woningzoekenden voldeed aan de inkomenseis. In slechts enkele gevallen besloten we af te wijken van deze inkomenseis. De accountant controleert of we daadwerkelijk aan de regels voldoen. In 2017 zijn vrijwel alle individuele verhuringen (circa 99%) van sociale huurwoningen binnen het gestelde maximum inkomen gebleven. 

We verhuren ook woningen aan instellingen, dat is intermediaire verhuur. Hun cliënten wonen (tijdelijk of permanent) in onze woningen met diverse vormen van begeleiding, bijvoorbeeld om na een opname in een verslavingskliniek weer te leren om zelfstandig te wonen. Ook verhuren we een aantal groepspanden waarbij bewoners hun eigen huisgenoten kunnen kiezen. Bij intermediaire verhuur zijn we afhankelijk van de medewerking van instellingen of woonverenigingen om inzicht in de inkomensgegevens te krijgen.  

3.3 Schaarse woningen verdelen

De stad Groningen is en blijft een gewilde plek om te wonen. Er zijn wachttijden voordat je terecht kunt in een sociale huurwoning. Daarom is een transparant verdeelsysteem van de sociale huurwoningen een groot goed. De woonruimteverdeling in de stad regelen we samen met collega-corporaties via het digitale systeem WoningNet. Woningen die vrijkomen na een verhuizing presenteren we en alle ingeschreven woningzoekenden onder de inkomensnorm kunnen daarop reageren. Iedere maand inschrijving levert een punt op, degene met de meeste punten krijgt de woning als eerste aangeboden. Bewoners die een sociale huurwoning achterlaten kunnen zogenoemde ‘woonduurpunten’ opbouwen. Bij inschrijving krijgen ze met terugwerkende kracht 0,5 punt per maand erbij.

Op alle regels gelden uitzonderingen, zo ook hier. Woonruimte voor grote gezinnen is bijvoorbeeld schaars. Mochten grote gezinnen aantoonbaar in de problemen komen, dan krijgen zij op basis van urgentie een aanvulling tot 200 punten. Op deze manier maken ze sneller kans op geschikte woonruimte. Daarnaast kunnen zich altijd zaken voordoen die op korte termijn om een oplossing vragen, bijvoorbeeld in geval van ziekte. Bewoners kunnen dan op basis van urgentie voorrang krijgen. Deze urgentie kan worden aangevraagd bij Woonurgentie Groningen. Deze commissie bepaalt voor alle corporaties in de stad of iemand recht heeft op extra urgentiepunten. Ook maken we uitzonderingen voor kwetsbare personen, zoals ex-psychiatrische patiënten, ex-gedetineerden, verslaafden en dergelijke. Samen met instellingen en de andere corporaties zorgen we ervoor dat zij een onderdak krijgen, meestal onder de voorwaarde dat ze zorg en/of begeleiding accepteren.

We helpen graag kwetsbare personen in de stad aan onderdak, dat geldt ook voor asielzoekers of vergunninghouders. Als asielzoekers hier mogen blijven omdat hun eigen land te onveilig is, krijgen ze een verblijfsvergunning, een status. Ze hoeven dan niet meer te leven in een asielzoekerscentrum, maar hebben recht op een eigen huis. In de praktijk komen ze vaak terecht in een woning van een corporatie, maar de gemeente is eindverantwoordelijk voor de huisvesting van deze mensen uit andere landen. Bij inschrijving in WoningNet ontvangen statushouders 100 urgentiepunten. Daarmee kunnen ze zelf zoeken naar een geschikte woning. Humanitas helpt hierbij en gaat soms mee om een woning te bekijken. 

In 2015 was er een piek in het aantal asielzoekers dat naar Nederland kwam, het rijk klopte bij diverse gemeenten aan op zoek naar plekken om deze groep van onderdak te voorzien. In 2016 en 2017 waren daar geen nieuwe locaties meer voor nodig. Ook het aantal vergunninghouders liep terug. Vanuit het rijk had de gemeente de taak om 292 statushouders (personen) te huisvesten in 2017. In totaal vonden ruim 374 personen een plekje in een sociale huurwoning van een van de stad Groningse corporaties. De stad nam hierbij vast een voorsprong op het aantal te huisvesten vergunninghouders in 2018.

Verhuringen naar doelgroep in stad Groningen

Verhuringen naar doelgroep in stad Groningen
  2017 2016 2015 2014 2013
Kwetsbare personen 6,3% 5,7% 6,1% 8,5% 6,0%
Wijkvernieuwingsurgenten 1,3% 1,1% 2,4% 2,0% 4,0%
Urgente grote gezinnen 3,9% 3,7% 3,9% 2,5% 3,0%
Urgenten regulier 7,6% 14,1% 9,6% 6,5% 7,0%
Regulier woningzoekenden 81,0% 75,3% 78,1% 80,5% 80,0%
Totaal 100% 100% 100% 100% 100%
           

3.4 Betaalbare huurwoningen bijbouwen

Er zijn wachttijden voordat je een sociale huurwoning krijgt. Om die wachttijden te verkorten blijven we nieuwe, betaalbare woningen bouwen. Tot aan 2008 leverden we honderden woningen per jaar op, dat aantal verminderde drastisch met de financiële crisis en rijksheffingen die we moesten betalen. Sinds 2015 hebben we weer voldoende middelen om betaalbare woningen te bouwen. In 2017 plukte de stad daar de eerste vruchten van. Eind 2017 hadden we 575 sociale woningen opgeleverd. Daarnaast hebben we 48 woningen onder handen, nog eens 765 in ontwikkeling en 100 in onderzoek.

Bouwprojecten Geplande oplevering Opgeleverd in 2017 In uitvoering eind 2017 In ontwikkeling eind 2017 In onderzoek eind 2017
Oosterparkwijk          
De Velden - De Zaag 2017 72      
De Velden - Parkzijde 2018   34    
De Velden - Het Kopland (wonen en zorg) 2017 38      
Treslinghuis-locatie 2020     50  
           
De Hoogte          
Woontoren Bedumerweg 2019     222  
           
Helpman          
Van Houtenlaan 2020       50
           
Reitdiep          
Reitdiep (eengezinswoningen) 2020       20
           
Meerstad          
Meerstad (sociale huurwoningen) 2020       30
           
Grunobuurt          
Lampisterie (blok 5) 2019     104  
Tractie (blok 4) 2020     105  
           
Corpus den Hoorn          
Semmelweisstraat fase 3 2020     30  
           
Paddepoel          
Upsilon (jongeren) 2017 465      
Atlas (jongeren) 2020     224  
Zuid-oost - strang 4, fase 1 2018   14    
Zuid-oost - strang 4, fase 2 2019     30  
Totaal   575 48 765 100

Toelichting opgeleverde woningen

  • De Velden – De Zaag: we bouwen nog even door op De Velden. In het voorjaar van 2016 begonnen we met de bouw van 72 twee-kamer huurwoningen aan de Zaagmuldersweg: De Zaag. Vanwege het risico op aardbevingen ontwierpen we het gebouw van het begin af met bevingsbestendige maatregelen. Niet alle materialen konden tijdig worden geleverd. Begin januari 2017 startte de verhuur en we overhandigden in februari de sleutels aan de eerste bewoners.
  • De Velden – Het Kopland: op De Velden - de plek van het voormalig FC Groningen stadion – leverden we 18 sociale huurwoningen, 20 studio’s en 1 woonzorgcentrum voor Het Kopland. Deze instelling vangt vrouwen en kinderen op die tijdelijk geen veilig thuis hebben vanwege huiselijk geweld. Kopland verzorgde diverse open dagen en rondleidingen door het complex om mensen uit de wijk bij het nieuwe centrum te betrekken.
  • Upsilon: aan de Zonnelaan in het hart van Paddepoel bouwden we 465 sociale huurwoningen op de voormalige locatie van De Trefkoel. Voor de oplevering organiseerden we een prijsvraag om een passende naam voor het markante complex te vinden. Dat werd Upsilon. In het gebouw wonen buitenlandse studenten. De verhuur wordt geregeld door Stichting Studenten Huisvesting (SSH) in Utrecht. 

Toelichting projecten in uitvoering

  • De Velden – Parkzijde: de bouw hebben we uitbesteed aan een ontwikkelaar. In 2016 sloten we ontwerp- en realisatieovereenkomsten. Volgens de overeenkomsten zouden de 34 sociale huurwoningen uiterlijk 15 december 2016 opgeleverd worden. Na afgifte van de omgevingsvergunning door de gemeente, maakten omwonenden vervolgens bezwaar. De rechter bepaalde dat de bouw moest worden opgeschort. De oplevering verschoof hierdoor naar 2018.
  • Paddepoel Zuidoost (strang 4, fase 1): in het verleden vernieuwden we al delen van Paddepoel Zuidoost. Aan de Grote Beerstraat zijn we druk bezig om 14 nieuwe eengezinswoningen te bouwen. Volgens plan zijn de woningen klaar in 2018.

Toelichting projecten in ontwikkeling

  • Treslinghuis locatie: we waren al geruime tijd met O2G2 (openbaar onderwijsorganisatie) in gesprek voor een nieuwe school met een integraal kindcentrum op de locatie van het Treslinghuis. In dit buurtcentrum in het hart van de Oosterparkwijk hadden diverse maatschappelijke organisaties hun uitvalsbasis. De gemeente vond hiervoor andere huisvesting, zodat het gebouw begin 2018 gesloopt kon worden. Op deze locatie bouwen we circa 50 sociale huurappartementen die ook geschikt zijn voor senioren. De school wordt niet door ons ontwikkeld, de appartementen wel. Oplevering is voorzien in 2020.
  • Woontoren Bedumerweg: we waren in 2017 in de gelegenheid om een plan voor jongerenwoningen inclusief locatie over te nemen van De Huismeesters. Het gebouw ligt aan de rand van de noordoostelijke wijk De Hoogte. De toren krijgt 22 verdiepingen met in totaal 222 woningen. Er is ruimte voor 116 studio's en 106 tweekamerappartementen in het woongebouw. Onder een deel van het terrein komt een verdiepte fietsenstalling te liggen met daarop een park. De woontoren moet er eind 2019 staan. Net als voor Upsilon willen we ook voor deze locatie een naam laten bedenken door de Groningers.
  • Grunobuurt Lampisterie (blok 5): in de Grunobuurt vervangen we verouderde woningen door acht nieuwbouwblokken. We bouwen daar gestaag door: drie blokken zijn klaar, de vierde is in ontwikkeling. In het najaar van 2017 sloopten we het laatste blok van de oude Grunobuurt (69 woningen aan de Stephensonstraat/Hoornsediep/Paterswoldseweg). Op dit terrein ontwikkelen we een volgend nieuw bouwblok: Lampisterie, met ruim 100 sociale huurwoningen en 40 parkeerplaatsen op het maaiveld. Binnen dit blok bouwen we op verzoek van een groep ouders 16 woningen voor jongeren met een zware lichamelijke beperking. We beginnen volgens planning in het voorjaar van 2018 met de bouw.
  • Grunobuurt Tractie (blok 4): na Lampisterie ontwikkelen we 105 appartementen in een volgend bouwblok: Tractie. Alle namen van de nieuwe Grunobuurt verwijzen naar de geschiedenis. Eind jaren 20 van de vorige eeuw bouwde woningbouwvereniging Gruno, een van de voorlopers van Nijestee, op deze plek vlakbij het station woningen voor medewerkers van de Nederlandse Spoorwegen.  
  • Semmelweisstraat (fase 3): in overleg met de bewoners en de gemeente zijn we al jaren bezig om woningen en een aantal voorzieningen in Corpus den Hoorn te vervangen. De wijkvernieuwing is bijna afgerond. Sinds kort kunnen bewoners gebruikmaken van een gloednieuw buurtcentrum, de Semmelstee. Na de oplevering van de laatste fase met 30 sociale huurwoningen in 2020 is het plan afgerond.
  • Atlas: op de plek van het voormalige GAK-kantoor in Paddepoel verrijzen binnenkort twee woontorens: Atlas en Pleione. We werken op deze locatie samen met een projectontwikkelaar en ontwikkelen ieder één toren. Wij bouwen Atlas, met daarin ruimte voor jongeren in 224 semi-zelfstandige wooneenheden. De projectontwikkelaar richt zich op twee- en driekamer appartementen in de sociale en vrije sector huur. Het project heeft vertraging opgelopen. Dit komt enerzijds doordat het overleg met de gemeente over de stedenbouwkundige uitgangs-
    punten meer tijd kostte dan we eerder voorzagen. Daarnaast willen we de semi-zelfstandige woningen aanbieden binnen ons eigen Huurbeleid. Met de stijgende bouwkosten zagen we ons genoodzaakt om de plannen opnieuw door te rekenen om de woningen betaalbaar te houden.
  • Paddepoel Zuidoost (strang 4, fase 2): we ontwikkelen 30 woningen in het zuidoosten van Paddepoel aan de Grote Beerstraat. Oplevering staat gepland voor 2019.

Toelichting projecten in onderzoek

  • Van Houtenlaan: midden in een rustig buurtje in Helpman staat een torenhoge flat, de oude zusterflat van het voormalige Rooms Katholiek Ziekenhuis. Het oude RKZ zelf werd bijna 40 jaar geleden gekraakt en er wonen circa 250 mensen die het gebouw zelf beheren. De flat ernaast aan de Van Houtenlaan is eigendom van Nijestee. Tot en met 2017 verhuurden we de kamers via SSH aan buitenlandse studenten. Ondertussen is het gebouw aan vervanging toe. We studeren nog op wat er aan nieuwbouw op deze plek mogelijk is. Sloop is voorzien in het voorjaar van 2018. 
  • Reitdiep: op verzoek van de gemeente onderzoeken we de mogelijkheid van 20 eengezinswoningen in het buurtje Reitdiep in het noordwesten van de stad. 
  • Meerstad: eveneens op verzoek van de gemeente onderzoeken we de mogelijkheid van sociale huurwoningen in Meerstad in het oosten van de stad. Dit betreft meerdere fases, de eerste fase gaat om 30 woningen.

Overzicht bouwprojecten

3.5 Aankoop bouwlocaties

In 2017 namen we de grond over van De Huismeesters om de woontoren Bedumerweg te kunnen realiseren. Verder kochten we geen bouwlocaties aan.